나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경286 [2] 서울특별시 성동구 성수동2가 277-43 성수동아크밸리 9층906호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 '서울성수초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선 성수역)이 소
재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제9층 제905호 및 제906호로서,
(사용승인일 : 2010.05.27.)
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 아파트형공장, 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사
항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접
합), 도로(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최
종확인은 성동교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

1.1. 1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경286 (2)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 성동구 성수동2가 277-43, 성수동 아크밸리 9층 906호

1.1. 3. 물건 내역

* 용도: 지식산업센터

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제906호

* 사용승인일: 2010년 5월 27일

1.1. 4. 감정가

2,010,000,000원

1.1. 5. 토지 면적

36. 05㎡ (약 10.90평)

1.1. 6. 건물 면적

138. 40㎡ (약 41.86평)

1.1. 7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 9. 채권자

주OOOOOOOO

1.1. 10. 기타 공부상 특이사항

없음

1.2. 건물 정보 (JSON 분석 기반)

1.2. 1. 건물명

성수동 아크밸리

1.2. 2. 총 층수 및 해당 층

총 14층 건물 중 9층 906호

1.2. 3. 사용승인일

2010년 5월 27일

1.2. 4. 구조 및 마감

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감

* 내벽: 몰탈위페인팅 마감

* 창호: 샷시 창호

1.2. 5. 대지면적, 연면적, 건폐율, 용적률

* 본 건은 집합건물이므로 구분소유자의 대지지분(36.05㎡)이 존재합니다.

* 건물 전체 연면적: 24,978.24㎡

* 건폐율: 47.33%

* 용적률: 479.56%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 대상지 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 '서울성수초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 지하철 2호선 성수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.1. 3. 토지 형상 및 이용 상태

* 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

2.1. 4. 인접 도로 상태

* 대상 물건 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준공업지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로(접합/저촉), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. (구체적인 사항은 관련 기관 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

3.1. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 14일 접수된 신한은행의 근저당권(을7)입니다.

* 해당 근저당권보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.1. 2. 임대차 관계

* 임대관계는 미상입니다.

3.1. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020년 3월 6일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 현황 및 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사에

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020년 3월 6일

대항력: 있음

비고: 보증금 500만원이 있으나 차임이 0원이며 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 현황 및 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

3.2. 1. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 주식회사티웨이홀딩스 (2016.12.30), 주식회사와이아이씨컴퍼니 (2020.02.10)

* 근저당: 신한은행 (2023.02.14, 3,470,640,000원 - 말소기준권리), 이흥표 (2023.12.08, 300,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024.11.14, 249,411,889원), 신용보증기금 (2025.02.05, 2,544,910,000원), 중소기업은행 (2025.03.05, 234,420,874원), 국민은행 (2025.03.25, 492,755,016원)

* 임의경매: 신한은행 (2025.04.14, 3,470,640,000원)

3.2. 2. 총 채권액

7,292,137,779원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

4.1. 1. 성수동 지역 분석

* 성수동 지역은 과거 제조업 중심에서 최근에는 IT, 패션, 문화, 예술이 융합된 트렌디한 지역으로 변모하고 있습니다.

* 다수의 지식산업센터와 스타트업 기업들이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

4.1. 2. 주변 근린생활시설 및 업무시설 현황

* 대상 물건이 위치한 성수동 아크밸리 주변에는 다양한 규모의 아파트형공장, 사무실, 카페, 식당 등 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 상업적 기능이 활발합니다.

4.2. 배후 수요

4.2. 1. 인근 주거 단지 및 오피스텔 거주자

* 주변의 오피스텔 및 주거 단지 거주자들이 잠재적 소비자 및 이용객이 될 수 있습니다.

4.2. 2. 인근 산업단지 종사자

* 성수동 일대에 근무하는 수많은 지식산업센터 종사자들은 주요 잠재 수요층입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

5.1. 1. 건물 내/외부 편의시설

* 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수, 냉난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.1. 2. 주차 가능 대수

* 건물 전체 옥내 주차 192대, 옥외 주차 6대가 가능하여 총 198대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 관련 리스크

6.1. 1. 재매각 사유 및 주의사항

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 매각되지 못한 이유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 준비에 유의해야 합니다.

6.1. 2. 대항력 있는 임차인 존재

* 대항력 있는 임차인 2명이 존재하며, 특히 보증금이 0원으로 신고된 임차인은 실제 점유 현황 및 법적 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

* 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 0원으로 계산되나, 임차인과의 협의 또는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물/토지 관련 리스크

6.2. 1. 토지이용계획 상 제한 사항

* 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 확인하고 사전 협의가 필요할 수 있습니다.

* 구체적인 사항은 지역경제과 및 성동교육지원청 등에 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

7.1. 1. 장단점 요약

* 장점: 2호선 성수역 인근의 우수한 교통 여건, 지식산업센터 밀집 지역의 비즈니스 이점, 성수동 지역의 미래 가치 상승 기대.

* 단점: 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건으로 명도 과정에서의 불확실성, 토지이용계획 상 일부 제한 사항.

7.1. 2. 투자 가치 판단

* 성수동 지역의 지속적인 개발과 활성화로 인해 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 관련 리스크와 재매각 물건의 특성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 매력

8.1. 1. 역세권 입지

* 지하철 2호선 성수역 도보권에 위치하여 임대 및 매매 수요 확보에 유리합니다.

8.1. 2. 지식산업센터 밀집 지역의 사업 확장 가능성

* 성수동 특유의 산업 및 문화 융합 지역의 특성을 바탕으로 사업 운영 및 확장의 잠재력이 높습니다.

8.1. 3. 향후 개발 가능성

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

9.1. 1. 최저매각가격 및 감정가

* 감정가는 2,010,000,000원입니다. (최저매각가격 정보는 제공되지 않았습니다.)

9.1. 2. 인수 보증금

* 본 건의 경우, 임차인에게 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 계산합니다.

9.1. 3. 주변 시세 (추정)

* 성수동 지역의 지식산업센터 실거래가 및 유사 물건의 시세 분석이 필요합니다. (본 보고서에서는 외부 시세 조사가 제한적으로 이루어졌으므로, 실제 입찰 전 상세한 시세 조사가 필수적입니다.)

9.1. 4. 예상 입찰가 제시

* 본 건은 재매각 물건으로 대항력 있는 임차인 등의 변수가 많으므로, 예상 입찰가를 특정하기보다는 시세 및 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.