나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100043 [1] 대구광역시 남구 이천동 551-1 이천뜨란채2단지 203동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '대구중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파 트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환 경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함 한 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택 중 제14층 제1405호 단위세대로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 25미터의 포장도로, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도 로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m~70m)(2024-12-10)(접 합), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-12-10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-19) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100043 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 이천동 551-1 이천뜨란채2단지 203동 14층 1405호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택 중 제14층 제1405호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러 난방설비 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.59㎡ (약 10.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 감정가

감정가: 275,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '대구중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통을 이용한 교통사정도 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

단지 남측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변에 대구중학교가 인접해 있으며, 대구대봉초등학교 등 교육 시설도 가까이 위치합니다.

근린생활시설, 마트, 음식점 등 생활 편의 시설이 인근에 있어 생활 여건이 편리합니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전은 2008년 3월 18일 이혜장, 2020년 10월 20일 김영숙, 2023년 7월 20일 김명환 순으로 이루어졌습니다. [cite: ]

이후 여러 건의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모든 을구 권리(근저당권) 및 갑구의 가압류, 임의경매 개시 결정은 말소 예정이거나 이미 말소된 상태로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)입니다. [cite: ]

이보다 늦게 접수된 모든 후순위 권리(을6, 을9, 갑5, 갑6)는 본 경매 절차로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 권리 없음

권리분석 결과, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: ]

3.4. 임차인 현황 (및 주의사항)

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: ]

다만, 감정평가서 요약의 '기타참고사항'에 '임대관계: 미상임'이라고 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. [cite: ]

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 대구광역시 남구 이천동은 주거 지역으로서 아파트 단지 및 주택가가 밀집한 지역입니다.

인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

4.2. 상업 시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

주변 상권은 발달되어 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 이천뜨란채2단지

주소: 대구광역시 남구 이천동 551-1

건축년도: 2002년 11월 (사용승인일: 20021128)

총 세대수: 320세대

총 동수: 4동

최고층: 20층

해당 물건 층수: 14층

주차 대수: 총 113대 (지상 4대, 지하 8대 - *전체 단지 기준, 세부 주차 공간은 다를 수 있음) [cite: ]

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 편의 및 교육 시설

주변 학교: 대구중학교(인근), 대구대봉초등학교(약 323m), 경일여자고등학교(약 1.4km) 등

교통: 희망교1 버스정류장 등 대중교통 이용 용이

생활 편의: 인근에 병원, 약국, 상점, 음식점, 카페 등이 다수 위치

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

해당 아파트는 2002년 준공되어 약 24년차로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 명도 관련 잠재 리스크

'임대관계: 미상임'으로 기재된 점을 고려할 때, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 소요될 가능성이 있습니다. [cite: ]

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 광로, 대로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구중학교)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 이천동에 위치한 이천뜨란채2단지 아파트로서, 주변 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

전용면적 84.84㎡(약 25.66평)으로 실수요자에게 선호도가 높은 평형대이며, 14층에 위치하여 일조 및 조망이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능하나, '임대관계 미상'이라는 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

약 24년차의 연식은 향후 관리비 부담 증가 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대구 남구의 주거 중심지에 위치하여 꾸준한 수요 기대.

* 실수요 적합 평형: 84.84㎡는 수요층이 두터운 평형.

* 권리 하자 없음: 매각으로 모든 권리 소멸 예상.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 아파트 노후화 개선 시 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 275,000,000원

최근 매매 사례 (2026년):

* 4월: 205,000,000원 (4층) [cite: ]

* 5월: 284,000,000원 (13층) [cite: ]

* 7월: 290,000,000원 (19층) [cite: ]

* 9월 (추정): 2억 8,500만 (19층), 2억 7,233만 (평균)

분석:

본건은 14층으로, 최근 13층(2억 8,400만원) 및 19층(2억 9,000만원) 매매 사례와 유사한 층에 해당합니다. [cite: ]

감정가는 2억 7,500만원으로, 최근 매매가 상단인 2억 9,000만원보다는 다소 낮으나, 최저가인 2억 500만원보다는 높습니다. [cite: ]

'임대관계 미상'이라는 리스크와 건축 연한을 감안하여, 최근 최고가보다는 다소 낮게, 감정가와 최근 중상위권 실거래가 수준을 고려한 입찰가 산정이 합리적입니다.

주변 시세를 고려할 때, 2억 8,000만원에서 2억 8,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 해당 물건의 경쟁률, 법원 매각기일 변경 여부, 기타 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.