나이스옥션 법원경매 경주 2026타경6 [1] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 853-3 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 소재 "입실교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 대로변 노선상가, 다세대주택, 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성을 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남측보다 고지이나, 북측 도로대비 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복4차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 장애물제한표면구역.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철골조 판넬지붕 단층건으로서, 외.내벽: 판넬마감 바닥: 칼라하드너 마감 창호: 하이샷시 창호.

이용상태

(가) 창고(택배).

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경6 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 853-3 (도로명: 경상북도 산업로 2209)

용도: 창고시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 창고시설)

감정가: 843,570,000원

토지면적: 723.00㎡ (약 218.7평)

건물면적: 144.00㎡ (약 43.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

건물구조: 철골조 판넬지붕 단층건

건물용도: 창고(택배)

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 소재 "입실교" 남동측 인근에 위치함.

부근일대는 대로변 노선상가, 다세대주택, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성을 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

북측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 교통은 편리한 편임.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 장애물제한표면구역에 해당함.

외동읍은 경주의 남동쪽 관문으로, 울산광역시의 산업벨트와 인접하며 다양한 산업단지가 조성되어 있어 산업 활동이 활발한 지역임. 외동일반산업단지, 외동2일반산업단지, 문산일반산업단지, 석계일반산업단지, 구어2일반산업단지, 명계3일반산업단지 등이 있으며, 자동차 부품, 금속 가공, 기계 장비, 물류 등 다양한 업종이 입주해 있음.

KTX/SRT 신경주역, 울산항, 울산공항과의 접근성도 양호한 편임.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2026년 01월 13일 접수된 강OO (강명숙)의 강제경매개시결정 등기임.

해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황

* 대신택배: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 엄창문: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-08-30. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 10,000,000원.

* 임차인 엄창문은 대항력이 있으므로, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함. 보증금 금액은 명확히 확인되었으나, 임대차 조건 및 특약사항 등은 추가 확인이 필요함.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 외동읍 입실리 지역은 대로변 상업시설과 주거시설, 농경지가 혼재되어 있는 지역임.

"입실교" 남동측 인근으로, 차량 통행이 가능한 대로변에 접해 있어 물류 이동에 유리할 수 있음.

현재 창고시설로 이용 중이며, 주변 산업단지 개발과 함께 물류 및 유통 관련 수요가 있을 것으로 예상됨.

외동읍 전반적으로 산업단지가 많아 관련 근로자 및 기업을 대상으로 한 상권 잠재력이 있음.

1.5. 생활정보

차량 접근이 용이하며, 북측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 교통은 편리한 편임.

주변에 상가, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

CU, 세븐일레븐 등 편의점이 외동읍 지역 내에 분포하고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 엄창문 존재: 보증금 10,000,000원 인수 부담이 있음.

* 토지이용규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

* 환경적 요인: 외동읍 일부 지역에서 축사 등으로 인한 악취 민원이 제기된 사례가 있어, 물건지 주변 환경에 따라 악취 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 산업 지역 특성: 주변에 다양한 산업단지와 공장이 밀집해 있어, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있음. 다만, 외동읍 입실리에서는 소음과 분진을 유발하던 레미콘 공장을 철거하고 도시농업공원 조성을 계획하는 등 주거 및 생활 환경 개선 노력도 이루어지고 있음.

* 혐오시설 가능성: 경주시 전체적으로 혐오시설 인허가와 관련한 주민 갈등 사례가 있으며, 지역 내 산업 활동이 많은 점을 고려할 때 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 외동읍의 대로변에 접한 창고시설로, 접근성은 양호하나 자연녹지지역의 토지 이용 규제와 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요함.

일괄 매각 대상이며, 현재 택배 창고로 사용되고 있어 물류 창고로서의 활용 가치가 있을 것으로 보임.

주변 산업단지 조성으로 인한 지역 발전 가능성과 함께, 지역 내 환경적 요인 및 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 대로변 접한 창고시설: 물류 이동 및 접근성 우수.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일체 취득 가능.

* 산업 지역 인접: 주변 산업단지와의 연계성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 843,570,000원

인수 보증금: 10,000,000원

인수 보증금 10,000,000원을 제외한 금액으로 낙찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가는 본 물건의 향후 활용 가치, 주변 시세, 임차인 현황, 토지 이용 규제, 인근 산업 환경 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 본 자료만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.