나이스옥션 법원경매 천안 2025타경855 [1] 충청남도 아산시 선장면 선창리 198-62 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.02.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

충청남도 아산시 선장면 선창리 소재 "선창3리 마을회관" 남서측 인근에 상호연접 또는 산재 (散在)하여 위치하며, 주위는 "지방도주변 공장지대"이나, 겸하여 상가점포, 농가주택 및 농지, 야산들도 혼재함.

토지의 상황

< 교통상황 > '공장단지' 및 '택지이행지단지' 까지 제반차량의 접근이 가능함. < 지적형태 및 지세 > '공장단지' -- 기호1,2,3,8 내지 13의 9개 필지로 구성되며, '부정형', '평지'임. 다만, 기호1,2는 '완경사'. '택지이행지단지'-- 기호5,6,7,14,15의 5개 필지로 구성되며, '단지 전체'로 보면, '사다리 유사'형태이고, 축대를 쌓아 올려서 '평지'인 지세임. < 이용상태 > '공장단지' -- "공업용 건부지 및 나지". '택지이행지단지'-- "공업나지"( 건축신고 득한 부지 )상태임. < 접면도로 > '공장단지' -- 서측으로 아스콘 포장된 '지방도'에 연결됨. '택지이행지단지'-- 북서측으로 포장된 '세로'에 접함. < 토지이용계획사항 > 본건 14개 필지 공히, ( 용도지역 ) '비도시지역', '계획관리지역'. ( 용도지구 등 ) '성장관리계획구역'. ( 타법령상 제한 ) ' 가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률). 이 밖에, 기호1은 '접도구역'(도로법)에 '부분 저촉'되고, 기호15( 지목 : 임야 )는 '준보전산지'임.

건물의 구조 및 현상

< 구조 > 기호4-1 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건(建)으로, 사용승인일: 2016. 07. 12 벽체 : 샌드위치판넬 바닥 : 방수페인팅 창호 : 하이새시창호 기호4-2 : 조립식구조 기타지붕 단층 건(建)으로, 사용승인일: 2016. 07. 12 외벽 : 샌드위치판넬 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 바닥 : 장판지 도배 등 창호 : 하이새시창호 기호4-3 : 조립식구조 기타지붕 단층 건(建)으로, 사용승인일: 2016. 07. 12 외벽 : 샌드위치판넬 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 바닥 : 아스타일 붙임 창호 : 하이새시창호 기호4-4 : 조립식구조 기타지붕 단층 건(建)으로, 사용승인일: 2016. 07. 12 외벽 : 샌드위치판넬 내벽 : 샌드위치판넬 < 건물이용상태 > 기호4-1 : 공장 기호4-2 : 기숙사 기호4-3 : 사무실 및 구내식당 기호4-4 : 시험실

기계/기구의 현상

"프리캐스트 콘크리트"( precast concrete: 공장에서 목적에 따라 미리 만든 콘크리트부품 ) 등 제조업체로서, 대기업의 협력업체 였으나, 근년부터 수주(受注 obtain order)가 어려워 지면서, 가동이 중단되었고, 대부분 설비는 '소재불명( 멸실 )'이며, 평가일현재 존치(存置)된 기계기구는 5종류 6개 뿐인 상태임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ 창고, ㄴ 보일러실, ㄷ 골재저장소, ㄹ 골재믹서장) 및 제시외 수목(향나무, 이팝나무) 매각 포함.감정평가서에 따르면 현재 기계기구는 5종류 6개 나머지는 소재불명(멸실)이라고 기재.(기계기구목록 2016-228 추가 1호 호이스트크레인, 15,16호 콤푸레샤, 19호 계근대, 20호 수변전설비, 2020-306 1호 콘크리트배쳐플랜트) 감정평가서 참조. 선장면사무소 회신에 의하면 목록5.6.7.는 민사집행절차에서 매수할때 농지취득자격증명이 필요하다고 회신. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

* 천안지원 2025타경855 (1)

1.2. 소재지

* 충청남도 아산시 선장면 선창리 198-62

1.3. 용도

* 공장

1.4. 감정가

* 15,793,901,530원 (약 158억원)

1.5. 면적

* 토지면적: 50,693.00㎡ (약 15,335.4평)

* 토지 지분 면적: 50,268.9863㎡ (약 15,206.4평)

* 건물 면적: 1,293.34㎡ (약 391.2평)

* 건물 지분 면적: 1,293.34㎡ (약 391.2평)

* 제시외 건물 면적: 428.00㎡ (약 129.5평)

1.6. 매각대상

* 토지 지분 및 건물 전체 매각

1.7. 경매구분

* 부동산 임의경매

1.8. 채권자

* 신OOO

1.9. 특이사항

* 유동화 물건, 농지취득자격증명 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 부근 상황

* 충청남도 아산시 선장면 선창리 "선창3리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 "지방도 주변 공장지대"이나 상가점포, 농가주택, 농지, 야산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 공장단지 및 택지이행지단지까지 차량 접근이 용이하며, 서측으로 아스콘 포장된 지방도와 연결됩니다. 택지이행지단지는 북서측으로 포장된 세로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 14개 필지 모두 "비도시지역", "계획관리지역", "성장관리계획구역"에 해당합니다. 또한 "가축사육제한구역"이며, 기호1 필지는 "접도구역"에 부분 저촉되고, 기호15 필지는 "준보전산지"입니다.

2.4. 토지 형태 및 지세

* 공장단지(9필지)는 부정형, 평지(일부 완경사)이며, 택지이행지단지(5필지)는 단지 전체적으로 사다리 유사 형태의 평지입니다.

2.5. 이용 상태

* 공장단지는 공업용 건부지 및 나지 상태이며, 택지이행지단지는 건축신고 득한 공업나지 상태입니다.

2.6. 접면 도로

* 공장단지는 서측 지방도에, 택지이행지단지는 북서측 포장 세로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 경매는 신한은행의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2026.01.08. 신한은행 근저당) 이하 모든 등기된 권리(근저당, 지상권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 9,893,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: JINGUANGFU

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-06-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 김기완

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-07-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 제시외 건물/수목/기계기구 현황

* 일괄매각에 제시외 건물(창고, 보일러실, 골재저장소, 골재믹서장) 및 수목(향나무, 이팝나무)이 포함됩니다. 감정평가서에 따르면 현재 현존하는 기계기구는 5종류 6개이며, 나머지는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다. (추가 1호 호이스트크레인, 15,16호 콤푸레샤, 19호 계근대, 20호 수변전설비, 2020-306 1호 콘크리트배쳐플랜트 등)

3.5. 농지취득자격증명 관련 사항

* 선장면사무소 회신에 따르면, 목록 5, 6, 7번 필지는 민사집행 절차에서 매수 시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으니 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건은 지방도와 인접한 공장지대에 위치하며, 주변에 상가, 농가주택, 농지, 야산 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 토지 이용 가능성

* 본 토지는 계획관리지역에 속해 있어 공장 용도 외에 추가적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 일부 필지가 택지이행지단지로 구성되어 있어 향후 용도 전환 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)에 대한 상세 내용을 파악하기 어렵습니다. 다만, 주변에 상가점포 및 농가주택이 혼재되어 있다는 점으로 미루어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 갖추어졌을 것으로 추정됩니다.

5.2. 건물 내부 용도

* 현재 건물은 공장, 기숙사, 사무실 및 구내식당, 시험실 등으로 이용 가능한 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

* 목록 5, 6, 7번 필지 매수 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미준수 시 매수보증금 몰수 위험이 있습니다.

6.2. 설비 투자 필요성

* 대부분의 기계기구가 멸실 상태이므로, 공장 재가동을 위해서는 상당한 규모의 설비 투자 및 보수가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

* 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건과 다른 취급 또는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 기호1 필지의 접도구역 부분 저촉 및 기호15 필지의 준보전산지 지정으로 인해 해당 필지들의 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 운영 중단

* 현재 공장 가동이 중단된 상태이므로, 사업 재개를 위한 별도의 계획과 투자가 요구됩니다.

6.6. 제시외 건물 및 수목

* 매각에 포함되는 제시외 건물과 수목의 철거 또는 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

6.7. 혐오시설

* 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 본 물건은 충청남도 아산시 선장면에 위치한 넓은 면적의 공장 용지로서, 계획관리지역에 속하여 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다.

7.2. 권리 관계

* 경매 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계는 명확하나, 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 요건은 반드시 확인해야 합니다.

7.3. 잠재력과 고려사항

* 대부분의 기계설비가 멸실되었고 공장 가동이 중단된 상태이므로, 향후 사업 재개 시 설비 투자 및 운영 계획 수립이 필수적입니다. 유동화 물건, 접도구역, 준보전산지 등 추가적인 확인 및 고려 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성

* 충분한 토지 면적과 계획관리지역 지정은 미래 가치 상승 및 다양한 개발 기회를 제공합니다.

8.2. 권리 관계 안정성

* 권리 분석상 특이사항 없이 깔끔하게 정리될 것으로 예상되어 안정적인 투자가 가능합니다.

8.3. 지역 연계성

* 주변 공장지대와의 연계를 통해 산업 클러스터 내 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.4. 용도 전환 가능성

* 택지이행지단지 구성 필지는 공장 외 다른 용도로의 전환 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 부담

* 본 물건의 감정가는 15,793,901,530원입니다.

* 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 예상 입찰가는 감정가, 매각에 따른 인수 부담(농지취득자격증명 관련 비용 등), 설비 투자 예상 비용, 그리고 향후 사업 계획의 타당성과 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 본인의 투자 전략과 목표 수익률에 부합하는 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.