나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1011 [1] 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "삼각지 네거리" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학교, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건 중 2층 206호 단위세대로서, 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 및 장판지 깔기 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 공급시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 '다세대주택 및 근린생활시설' 부지입 니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>,상대보호구역(계명대학교(대명동캠퍼스),세부사항은 남부교육청 별도확인)< 교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 인 근주민탐문 등을 참작하여 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고 하시 기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경1011 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층206호

용도: 다세대주택

감정가: 68,000,000원 (6천8백만원)

토지면적: 15.99㎡ (약 4.8평)

건물면적: 31.25㎡ (약 9.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO (한국양계축산업협동조합)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 남구 대명동에 소재한 "삼각지 네거리" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 학교, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 근린 상업지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측 약 8미터, 동측 약 6미터 폭의 포장도로를 통해 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2007년 3월 22일 한국양계축산업협동조합 근저당권 (등기부상 말소되었으나, 본 경매 사건의 말소기준권리로 작용합니다.)

인수되는 권리:

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인 필요 (물건명세서에 지상권 개요 언급되어 있으나 상세 내용 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 70,000,000원 (7천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 27일

* 확정일자: 2022년 6월 2일

* 배당신고일자: 2026년 2월 19일

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

종합 의견: 본건에 등재된 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신청을 통해 보증금을 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

건물은 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 가능한 토지 위에 건축되었습니다.

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 삼아맨션 (1978년 준공, 51.471㎡ 전용, 2026년 7월 9일 7,500만원 거래): 본건보다 건축 연도가 오래되었으나 면적이 넓으며, 거래 금액이 높습니다.

* 가람홈즈 (1997년 준공, 24.85㎡ 전용, 2026년 7월 3일 1,000만원 거래): 본건과 유사하거나 최신 건축 연도를 가지며 면적이 더 작음에도 불구하고 거래 금액이 매우 낮습니다. 이는 특수한 거래 조건(예: 임대 후 전세 거래의 일부)일 가능성이 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 삼각파크빌 (2003년 준공, 75.265㎡ 전용, 2026년 7월 1일 12,300만원 거래): 본건과 건축 연도가 유사하며 면적이 매우 넓습니다.

시세 분석: 본 건물의 전용 면적(31.25㎡)을 기준으로 볼 때, 최근 거래 사례에서 유사한 면적대의 명확한 비교 사례는 부족합니다. 그러나 삼아맨션(51.471㎡, 7,500만원) 및 삼각파크빌(75.265㎡, 12,300만원)의 거래 가격을 평당 시세로 환산하면 약 140만원 ~ 160만원 수준입니다. 가람홈즈(24.85㎡, 1,000만원)의 거래액은 이례적으로 낮아 참고 자료로 활용하기 어렵습니다. 감정가 6,800만원은 본 건의 전용 면적과 건물의 준공 연도(2003년)를 고려할 때, 주변 시세를 감안한 적정 수준으로 판단될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 대명동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 상세한 교육 시설 정보 및 상대보호구역 등에 대한 세부 사항은 관련 교육청을 통해 확인이 필요합니다.

본 건은 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 인근 탐문 등을 통해 일반적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 이용 상태와 다소 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 이루어지지 않아, 잠재적인 하자나 수리 필요 여부를 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 제2종일반주거지역이나, 가축사육제한구역, 상대보호구역(계명대학교) 등으로 지정되어 있어 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물 노후도: 2003년 준공된 건물로 약 20년 이상 경과되어 시설 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

비고란의 '지상권개요' 언급: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 지상권이 언급되어 있으나 상세 내용이 없어, 인수 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다세대주택으로, "삼각지 네거리" 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가했던 점, 향후 발생할 수 있는 건물 노후화에 따른 수리비, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세는 면적 및 건축 연도에 따라 큰 편차를 보이므로, 본 건물의 정확한 가치 판단을 위해서는 실물 확인 및 상세한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 적습니다.

주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

"삼각지 네거리" 인근이라는 입지적 이점을 바탕으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

현장 확인 후 필요한 경우 리모델링 등 내부 정비를 통해 시세 차익을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

주변 시세 분석 (참고):

* 삼아맨션 (51.471㎡, 1978년식): 7,500만원 (평당 약 145만원)

* 가람홈즈 (24.85㎡, 1997년식): 1,000만원 (평당 약 40만원) - 특이 거래로 참고 가치 낮음

* 삼각파크빌 (75.265㎡, 2003년식): 12,300만원 (평당 약 163만원)

본 건(31.25㎡)의 면적과 건축 연도(2003년)를 고려할 때, 평당 약 140만원 ~ 160만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 예상 시세는 약 4,400만원 ~ 5,000만원 범위로 산정됩니다.

하지만 임차인의 보증금이 7,000만원인 점, 그리고 감정가 6,800만원이 시세 추정치보다 높은 점을 감안할 때, 적정 입찰가는 감정가를 조금 하회하는 선에서 고려될 수 있습니다.

본 물건은 내부 확인이 어려운 점, 권리상 특이사항(지상권 가능성)이 있는 점, 건물 노후화 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 65,000,000원 (5천5백만원 ~ 6천5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.