나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100045 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 441-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 대구동부중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 형태로서, 주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측, 북측, 동측으로 폭 약4미터 정도의 보도블럭 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (동부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> (하천)은 건설과{666-29 22 2991} 확인

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘벽돌조 시멘기와지붕 단층주택 60호 사용승인일 : 1976.03.20 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 창 호 : 새시창호구조입니다.

이용상태

주택입니다. ※ 본건은 공실 상태로 조사되었으며, 노후화로 인한 내외부 마감훼손 및 지붕누수 등 상태가 있을수 있는바 참조하시기 바랍니다.

설비내역

미상입니다.

부합물 및 종물

기호㉠ : 판넬조판넬지붕 단층 다용도실 약10㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건은 1필지의 토지 위에 토지는 공유지분, 건물은 구분소유(4개호)의 형태이며, 본건 건물 60호는 남측 건물 2층 부분에 위치하고 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함하고, 제시외 건물은 건물에 포함 평가. [목록 1] 지분매각으로 1필지 토지 위에 토지는 공유지분, 건물은 구분소유(4개호) 형태이며, 건물 60호는 남측 2층 부분에 위치함. 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 2026타경100045 (1) 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100045 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 441-13

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 총 건축면적 217㎡, 주택 4개호)

* 감정가: 191,600,000원

* 토지 면적: 328.70㎡ (약 99.43평)

* 토지 지분: 85.69209㎡ (약 25.92평)

* 건물 면적 (매각 대상): 54.25㎡ (약 16.41평)

* 건물 제시외 면적 (포함): 10.00㎡ (약 3.03평)

* 매각 대상: 토지 지분, 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 대구한마음신용협동조합 (임의경매 신청 채권자)

* 특이사항: 법정지상권 성립 여부 불분명, 지분 매각

1.2. 건축물 현황

건축물대장상 본건 건물의 총 건축면적은 217㎡ (약 65.65평)이며, 주택 용도로 사용되고 있습니다. 건축물대장에는 4개 동으로 구분되어 있으며, 4개 가구가 거주 가능한 형태로 기재되어 있습니다. 건물은 1976년 3월 20일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 대구동부중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집하여 형성된 주거 지역입니다.

2.1. 교통 및 접근성

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 교통 시설 및 편익 시설과의 접근성이 양호한 편이며, 본건 서측, 북측, 동측으로는 폭 약 4미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

주변은 조용한 주택가로 형성되어 있으며, 교육 시설(대구동부중학교, 중앙초등학교) 및 생활 편의 시설과의 접근성이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되는 비교적 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2017년 5월 30일 접수된 산격한마음신용협동조합의 근저당권 (을구 23번, 74,100,000원)입니다.

* 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액 (추정): 토지 133,000,000원, 건물 74,100,000원 (근저당 기준)

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. (임차인 현황상 인수되는 보증금 없음)

3.3. 주요 권리 문제

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물 철거 또는 토지 사용 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 중요한 리스크 요인으로 반드시 확인이 필요합니다.

* 지분 매각: 토지가 공유 지분으로 매각되므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 협의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 만촌동은 수성구의 중심 상권과 연계성이 있으며, 주변 주택가 내에서의 일상적인 소비 활동이 가능한 지역입니다. 다만, 대형 상업 시설보다는 지역 기반 상권의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 대구동부중학교가 인근에 위치하며, 중앙초등학교 역시 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의 시설: 일반적인 주거 지역의 교통 및 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 해당 토지 위에 건축된 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부가 명확하지 않아, 낙찰 후 건물 철거 또는 토지 사용료 관련 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 토지가 공유 지분으로 매각되므로, 타 토지 공유자와의 협의 과정에서 어려움이 발생하거나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1976년에 건축되어 약 48년 된 건물로, 내부 마감 훼손, 지붕 누수 등 노후화로 인한 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 약 10㎡의 제시외 건물(다용도실)이 포함되어 평가되었으나, 법적 지위 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구라는 우수한 입지 조건과 주변 주거 단지 형성으로 인한 안정적인 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 지분 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물의 높은 노후도 등 상당한 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계 자체는 말소기준권리 이후 깨끗한 편이나, 앞서 언급된 법정지상권 문제는 낙찰 후 반드시 해결해야 할 중요한 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 수성구 만촌동의 안정적인 주거 입지

* 주변 학교 및 생활 편의 시설 접근성

* 지분 매각으로 인한 잠재적 낮은 진입 가능성 (다만, 이는 리스크 요인이기도 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가 191,600,000원을 기준으로, 본건의 주요 특이사항(지분 매각, 법정지상권 불분명, 건물 노후화)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 최근 거래된 연립/다세대 주택의 면적당 가격은 약 50만원 ~ 105만원/평으로 다양하게 나타났습니다. 본건은 건축 연도가 약 48년으로 오래되었고, 지분 매각 및 법정지상권 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 낮은 비율에서의 입찰을 고려해야 합니다.

* 감정가: 191,600,000원

* 보수적 입찰가 범위 (감정가 65% ~ 75%): 약 124,540,000원 ~ 143,700,000원

잠재적 리스크를 감안하여, 130,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다.

* 주변 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에서 직접적으로 식별되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.