나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1361 [1] 대구광역시 북구 동변동 690-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 "동변중학교" 북측 인근에 위치하고 있음. 부근 일대는 정비된 주택지대로서 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도의 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 외장석재 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 장판지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호 2) : 1, 2층은 각각 4가구, 3층은 2가구의 다가구주택임.

설비내역

위생, 급배수설비 및 가구별 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

일련번호 2)의 1, 2층은 공부상 2가구의 주택이나 현황은 각각 4가구의 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2의 1, 2층은 공부상 2가구이나 현황 각4가구임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1361 (1)

소재지: 대구광역시 북구 동변동 690-6 (신주소: 대구광역시 북구 동변로16길 22-9)

용도: 다가구주택

감정가: 450,056,100원

토지면적: 198.20㎡ (약 59.95평)

건물면적: 341.85㎡ (약 103.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경북대구낙농협동조합 (최초 근저당권자이자 임의경매 신청자)

특이사항: 목록2의 1, 2층은 공부상 2가구이나 현황 각 4가구임.

주의사항: 일괄매각.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 "동변중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 정비된 주택지대로서 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 정도의 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.

본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 6월 2일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액:

토지: 187,183,681원 (근저당 156,000,000원 + 가압류 31,183,681원)

건물: 365,183,681원 (근저당 156,000,000원 + 전세권 23,000,000원 + 주택임차권 85,000,000원 + 주택임차권 20,000,000원 + 주택임차권 50,000,000원 + 가압류 31,183,681원 + 임의경매 107,821,026원)

모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 전세권, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 신청에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

- 김 : 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

- 오 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-11, 확정 2023-09-12, 배당신고 2026-01-05, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-08, 대항력 없음. (보증금 미상)

- 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-28, 대항력 없음. (보증금 미상)

- 천 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-07-16, 대항력 없음. (보증금 미상)

- 최 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-06-22, 확정 2018-06-19, 배당신고 2026-01-23, 대항력 없음.

- 한국토지주택공사: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-04, 배당신고 2025-05-15, 대항력 없음.

- 공사(박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (보증금 미상)

- 홍 : 보증금 20,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2023-09-14, 확정 2023-09-14, 배당신고 2026-01-27, 대항력 없음.

- 황 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-16, 확정 2023-05-16, 배당신고 2026-03-20, 대항력 없음.

주의: 보증금 정보가 미상이거나 0원으로 기재된 임차인(이 , 이 , 천 , 공사(박 ))이 있으므로, 배당 내역 및 현장 조사를 통해 인수 여부를 최종 확인해야 합니다. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다가구주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

"동변중학교"가 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 예상됩니다.

전반적으로 안정적인 주거 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근 학교: 동변중학교

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 보통 수준.

* 편의시설: 주거지역 형성으로 인한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 정비된 주택가로 쾌적한 주거 환경 기대.

* 군사시설 영향: 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 소음 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다. (향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 가구수 공부상 현황 불일치: 본건은 다가구주택으로, 목록2의 1, 2층이 공부상 각 2가구이나 현황 각 4가구로 총 10가구(3층 2가구 포함)로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반, 임대차 관련 분쟁, 향후 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

* 임차인 보증금 미상: 일부 임차인의 보증금 정보가 누락되어 있어, 배당 외 별도 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (다만, 권리분석상 대항력 없는 것으로 분석됨)

* 군사 시설 관련 규제: 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어, 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 동변동에 위치한 다가구주택으로, 동변중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다.

등기상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 분석되어, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 인수할 수 있습니다.

그러나 건축물대장상 가구수와 실제 현황 간의 큰 차이가 존재하며, 일부 임차인의 정보 부족은 잠재적인 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사를 철저히 진행한다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요: 학교 및 주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 권리 관계 명확: 말소되는 권리가 많아 인수 부담이 적음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 공실률, 향후 예상 수익률, 건물 상태, 현황과 공부상의 차이 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본건의 경우 가구수 불일치 리스크가 크므로, 해당 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현장 조사를 통한 면밀한 분석 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다. (구체적인 금액 산출은 추가적인 시장 분석 및 현장 조사 후 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.