나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경240 [2] 서울특별시 송파구 거여동 603-1 수아주오피스텔 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 '거원초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 15층 건물 내 1층 제101호, 제102호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.08.04)
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

기호 가 : 근린생활시설
기호 나 : 근린생활시설임.

설비내역

화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설, 스프링쿨러시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서 주차장시설, 근린생활시설, 업무시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위게획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-07)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-017)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>임.임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경240 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 603-1 수아주오피스텔 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 1,174,000,000원

토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5345㎡ (약 1.07평)

건물면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

건물지분: 44.46㎡ (약 13.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 사용승인일: 2022년 08월 04일

건축물대장상 총 건물 면적: 26,162.589㎡ (약 7,914.3평)

건축물대장상 총 토지 면적: 2,000.1㎡ (약 605평)

전유부 정보: 1층 102호 (호수 표기: 1025)

총 호수: 290호 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, '거원초등학교' 남서측 인근 지역에 해당합니다. 주변은 상업시설, 업무시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 철근콘크리트조 지붕의 15층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감 상태입니다.

* 토지 이용상태

토지는 대체로 세장형의 형상을 하고 있으며, 주차장, 근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 건물 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOO

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 전주원예농업협동조합, 2024-01-02 접수)

* 등기부채권 총액: 3,882,873,315원

* 주요 권리 분석 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다):

* 갑4: 소유권이전 3번신탁등기말소 (2024-01-02)

* 갑5: 소유권이전 (주식회사실베니아, 2024-01-02)

* 을1: 근저당권 (전주원예농업협동조합, 2024-01-02, 2,040,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (주식회사창조컴퍼니, 2024-02-22, 900,000,000원) - 말소

* 갑6: 가압류 (경기남부수산업협동조합, 2024-02-27, 200,000,000원) - 말소

* 갑7: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-03-06, 450,000,000원) - 말소

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2024-05-17) - 말소

* 갑9: 가압류 (영북농업협동조합, 2024-06-10, 30,000,000원) - 말소

* 갑10: 가압류 (경기신용보증재단, 2024-06-10, 172,873,315원) - 말소

* 갑11: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2024-10-14, 90,000,000원) - 말소

* 갑12: 임의경매 (전주원예농업협동조합, 2025-02-28, 1,767,629,246원) - 본건 경매 개시 결정

* 을2-2: 2번근저당권가처분 (경기신용보증재단, 2025-08-25) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임대관계 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 본건이 위치한 송파구 거여동은 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 공원 등이 있어 주거 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

* 상권 현황: 검색 결과에 따르면, 마천/거여동 지역은 넓은 의미에서 '상권은 없다'고 볼 수 있는 지역적 특성이 언급되기도 하나, 동시에 대로변 상가에 대한 월세 거래 사례와 오피스텔 매물 현황을 통해 일정 수준의 상권 기능은 유지되고 있음을 파악할 수 있습니다. 특히, 건축물대장상 주요 용도가 '자동차관련시설' 및 '업무시설'로도 기재된 점은 해당 상가가 다양한 업종으로 활용될 잠재력을 시사합니다.

* 경쟁 환경: 주변 상권에 대한 구체적인 경쟁 업종 분석은 추가 정보가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '거원초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 상업시설, 업무시설, 아파트 단지, 공원 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지에는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 용도 불일치 가능성: 제공된 건축물대장 정보에 따르면, 본 건물이 속한 '수아주 오피스텔'의 주 용도가 '자동차관련시설' 또는 '업무시설'로도 표기되어 있습니다. 그러나 본건의 용도는 '근린상가'로 명시되어 있습니다. 이러한 용도 표기의 차이는 향후 행정적인 문제나 실제 이용 시 제약으로 이어질 수 있으므로, 정확한 용도 확인 및 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다. (주거용 또는 업무용 오피스텔의 경우, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다를 경우 전입신고, 보증보험 가입 등에 제한이 발생할 수 있습니다).

* 혐오시설: 현재까지 검색된 정보로는 거원초등학교 인근 또는 송파구 거여동 지역에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 위치한 근린상가로, 서울 송파구 거여동이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 거원초등학교 인근에 위치하며 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이며 건축물대장상 용도와 본건 용도 간의 차이가 존재할 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 새로운 건물이라는 점은 장점입니다.

* 우수한 입지: 서울 송파구에 위치하여 지역적 가치가 높습니다. 학교, 상업, 업무, 주거 시설이 복합된 지역적 특성을 지니고 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 건축물대장상 '자동차관련시설', '업무시설' 등 근린상가 외의 용도로도 표기된 점은 추후 다양한 업종으로의 전환 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가(1,174,000,000원)를 기준으로, 주변 시세, 물건의 구체적인 상태, 향후 예상 수익률, 추가적인 권리 분석 및 임차인 명도 가능성, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임장 활동을 통한 현장 조사, 최근 실거래가 및 유사 물건 비교 분석, 상권 및 임대 시세 조사 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다. 또한, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.