나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10030 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 용정리 853-119 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2026.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 용정리 소재 '천안풍세 일반산업단지' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택, 상가 등이 섞여 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필 일단의 부정형 완경사로서 일부 잡종지(공동주택 신축을 위한 대지 조성중)로 이용중이며, 기호(3): 부정형 평지로서 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2): 2필 일단으로 북서측으로 세로의 도로에 접하며, 기호(3): 대상물건이 폭 6~8m의 포장 도로로서, 북서측 및 북동측 간선도로에 각각 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(풍세면9(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)이며, 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(풍세면9(일반형)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(1,2): 지목에 있어서 공부상 '임야'이나, 일부 잡종지(건축허가를 받아 대지로 조성중인 토지)로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 1,2목록은 공부상 임야이나, 일부 잡종지(건축허가 받아 대지로 조성 중인 토지)로 이용 중임. 3목록은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 용정리 853-119 토지 일부 지분

사건번호: 천안지원 2026타경10030 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 용정리 853-119

용도: 임야 (공부상), 일부 잡종지 (대지 조성 중)

감정가: 1,573,335,000원

토지면적: 8,225.00㎡ (약 2,488평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (매각 지분 면적: 4,539.086㎡, 약 1,373평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안제일신용협동조합 (등기부 갑30 기록 기반 추정)

특이사항: 지분매각, 공동담보, 일괄매각

주요 내용: 공부상 임야이나, 일부 잡종지(건축허가 받아 대지로 조성 중인 토지)로 이용 중임. 3목록은 지분매각임.

등기부 요약:

다수의 소유권 이전 및 근저당권, 지상권 등이 설정되었으나, 말소기준권리(을7 근저당권)보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임. 등기부채권 총액은 1,220,000,000원임.

2. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 용정리 소재 '천안풍세 일반산업단지' 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 단독주택, 상가 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

도로: 기호(1,2) 토지는 북서측으로 세로의 도로에 접하며, 기호(3) 토지는 폭 6~8m의 포장 도로로서 북서측 및 북동측 간선도로에 각각 연결됨.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 제한이 있음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (본 물건명세서에 명시된 사항으로, 등기부 을8 지상권 설정 기록은 말소로 기재되어 있으나, 최종적으로 본 물건에 소멸되지 않는 권리가 있음을 유의해야 함)

임차인 현황: 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계 0원).

말소기준권리: 을7 근저당권 (천안북부신용협동조합, 2018.09.14. 접수, 1,020,000,000원). 이 권리보다 선순위는 존재하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

주변 개발 잠재력: '천안풍세 일반산업단지'와 인접하여 산업단지 배후지로서의 발전 가능성이 있음.

토지 이용 현황: 현재 일부 토지는 공동주택 신축을 위한 대지 조성 중에 있으며, 다른 일부는 도로로 이용 중임. 이는 향후 개발 및 활용 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

혼용지대 특성: 주택 및 상가 혼용지대로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설 및 주거시설이 분포되어 있을 것으로 추정됨.

5. 생활정보

교통망: 차량을 이용한 주요 도심 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편임.

주변 편의시설: '천안풍세 일반산업단지' 인근으로, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설(소규모 상점, 식당 등)이 분포할 것으로 예상됨. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 파악 필요.

잠재적 혐오시설: 주변 지역은 산업단지와 인접해 있고 일부 농림 지역 특성을 가지므로, 산업 활동으로 인한 소음, 교통량 증가, 또는 농업 활동으로 인한 냄새 등이 발생할 수 있음. 구체적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 현재 제공된 정보만으로는 확인되지 않으나, 해당 지역의 개발 현황 및 주변 환경에 대한 추가적인 조사 권고.

6. 잠재적 리스크

매각 후 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하여, 해당 권리에 대한 부담을 인수해야 할 수 있음.

지분 매각의 특성: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 잔여 지분 소유자들과의 협의 및 공동 이용에 관한 문제가 발생할 수 있음.

공부상 현황과 이용상 현황의 차이: 공부상 '임야'이나 일부 '잡종지(대지 조성 중)'로 이용 중인 점은, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 적용이나 행정 절차 상의 번거로움이 발생할 수 있음.

가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로, 축산업 관련 사업 추진 시 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 풍세면의 '천안풍세 일반산업단지'와 인접한 토지로, 대지 조성 중인 토지 지분 매각 건입니다. 주변 개발 잠재력이 있으며, 공동주택 신축 등 향후 개발 가치가 기대되는 지역입니다.

권리상 인수할 임차인은 없으나, 지상권이 소멸되지 않는다는 점과 지분 매각이라는 점을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 공부상 지목과 이용 현황의 차이 또한 투자 결정 시 중요한 검토 사항입니다.

8. 투자 포인트

'천안풍세 일반산업단지'의 활성화에 따른 배후지로서의 성장 잠재력 보유.

대지 조성 중인 토지라는 점은 향후 건축 및 개발을 통한 투자 수익 증대 기대.

지분 매각으로 인해 전체 토지 구매 대비 낮은 진입 비용으로 투자 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,573,335,000원

매각 대상 지분 면적: 4,539.086㎡ (총 토지 면적 8,225.00㎡ 대비 약 55.18%)

지분 감정가 환산: 약 868,106,000원 (총 감정가에 지분 비율 적용)

종합적인 검토 결과, 본 물건은 지분 매각, 소멸되지 않는 지상권 등의 리스크 요인을 감안할 때, 지분 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 선에서 신중하게 검토할 것을 권고합니다.

(상기 예상 입찰가는 현 시점의 감정가 및 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.