나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51173 [1] 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 11층1106호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""강동세무서"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""(지하철5호선)강동역, 길동역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 내 11층 1106호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감임.

이용상태

공부상 ""아파트(도시형생활주택)""임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 공용승강기설비, 주차장설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 및 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 도시철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부
및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바
람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음
주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51173 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 11층1106호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 126,000,000원

* 건물면적: 15.86㎡ (약 4.80평)

* 토지면적: 4.52㎡ (약 1.37평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 내 11층 1106호

* 건축년도: 사용승인 2014년 2월 5일

* 건물명: 강동렘브란트

* 총세대수: 89세대 (집합건물 표제부 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 강동역 및 길동역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시철도, 소로2류 접합 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 1번 지상권설정등기(1993.7.19.접수 제84730호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건의 주요 인수사항이자 잠재적 리스크 요인입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정은나)

* 보증금: 148,000,000원

* 확정일자: 2022년 2월 17일

* 전입일자: 2022년 3월 7일

* 배당신고일자: 2024년 3월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG 관련 위험을 완화하는 요소입니다.

* 임차인: 정형묵

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임대차 관계 및 금액이 불분명하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 황수지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 분석 기준)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025.03.18.)

* 등기부상 요약: 소유권이전, 주택임차권(정은나), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단) 등이 등기되어 있으며, 강제경매 개시 결정이 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 길동 지역은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

* 인근에는 강동세무서가 위치하고 있으며, 지하철 5호선 강동역과 길동역이 가까워 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물의 용도가 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역과 길동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 공용승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 특이사항: 현장 조사 시 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여 설비 작동 여부, 누수, 인테리어 상태 등은 파악되지 않았으므로, 입찰 시 이를 반드시 유념해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 인수: 가장 큰 리스크는 토지 지상권 설정 등기(1993.7.19. 접수)가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 건물 소유권과는 별개로 토지에 대한 권리(사용, 수익 등)를 제3자가 가지게 되는 것으로, 향후 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(정형묵): 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 임대차 관계 및 보증금, 차임의 실제 여부 등에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 시 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 상태 미확인: 임차인의 부재로 내부 구조, 설비의 정상 작동 여부, 누수, 하자 등 구체적인 건물 상태를 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 토지에 별도의 등기가 존재함을 주의해야 합니다. (이는 지상권 인수와 관련될 가능성이 높습니다.)

7. 종합 의견

* 본건은 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 토지 지상권 인수라는 중대한 권리상 리스크와 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서는 HUG 관련 보증금 채권 및 대항력 문제를 일부 해소하는 긍정적인 요소이나, 근본적인 리스크를 완전히 제거하지는 못합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 지하철 5호선 강동역 및 길동역 인근의 역세권 입지입니다.

* 복합 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물 내 유닛입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 권리상 중대한 하자가 존재하여 감정가 이하 또는 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2015년) 및 면적(약 40㎡대)의 다세대주택 실거래가는 29,000만원에서 40,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 제곱미터당 가격으로 환산 시 약 694만원에서 950만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적 15.86㎡를 기준으로 단순 시세 환산 시 약 1억 1천만원에서 1억 5천만원의 시장 가치가 추정됩니다.

* 그러나 본건은 토지 지상권 인수라는 중대한 권리상의 부담이 있어, 일반적인 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 평가될 수 있습니다. 감정가 1억 2,600만원을 고려하되, 지상권 인수 및 대항력 있는 임차인 관련 위험을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가의 약 71% ~ 87% 수준이며, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

10. 주변 혐오시설 유무

* 현재까지 공개된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 서울특별시 강동구 길동 457-1번지 주변에 현저한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 집단 악취 발생 시설 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 지속적인 현장 조사와 주변 환경 변화에 대한 관찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.