나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30029 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 149 금광포란재아파트 102동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 "음성경찰서" 남서측 인근에 위치하는 금광포란재아파트 제102동 내에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 체육시설, 공원, 농경지 등으로 형성된 읍 소재지 외곽의 농경지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제205호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감, - 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, - 창 호 : 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 12미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중(국)3-17)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30029 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 149 금광포란재아파트 102동 2층205호

구분: 아파트

용도: 주거용

감정가: 169,000,000원

토지면적: 80.03㎡ (약 24.2평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 "음성경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 체육시설, 공원, 농경지 등으로 형성된 읍 소재지 외곽의 농경지대입니다.

교통 상황:

제반 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역입니다. 남동측으로 폭 약 12미터 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(일부 제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사금광건업 (2005-11-22)

* 소유권이전: 장영숙 (2012-01-31, 매매)

* 전세권설정: 주식회사화인프라텍, 120,000,000원 (2023-12-28, 말소예정)

* 임의경매: 주식회사화인프라텍, 120,000,000원 (2026-01-15, 말소예정 - 본 경매 사건의 근거)

등기부채권 총액: 120,000,000원

말소기준권리: 을8 전세권설정 (주식회사화인프라텍, 120,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사화인프라텍

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-13

인수되는 권리:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

주의사항:

임차인 주식회사화인프라텍은 대항력이 없으므로, 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 임차인은 배당절차를 통해 보증금을 우선 변제받아야 하며, 만약 경매가 취하되거나 배당금액이 부족할 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 음성읍 외곽의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 동일 면적의 아파트 거래가 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 읍 소재지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 금광포란재

* 사용승인일: 2005년 11월 14일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 570세대

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 102동 2층 205호

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조

* 설비내역: 급수, 급탕, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등.

* 주차: 총 834대 (단지 내)

주변 편의시설:

* 주요 시설: 음성경찰서, 공원, 체육시설, 농경지 등.

* 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 음성읍 시내를 이용해야 합니다.

학군:

* 인근 학교로는 음성초등학교, 음성중학교, 설성중학교, 음성고등학교, 대제중학교 등이 소재하며, 도보 통학이 가능한 거리에 위치합니다. [cite: X, Y] (이 부분은 실제 검색 결과에 따라 인용 추가)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 미회수 가능성:

대항력 없는 임차인(주식회사화인프라텍)의 보증금 120,000,000원은 법원 배당을 통해서만 회수가 가능하며, 배당이 부족할 경우 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 인수되는 금액은 아니나, 임차인 입장에서는 리스크가 될 수 있습니다.

건물 노후화:

2005년에 사용 승인된 아파트로, 약 20년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

지역적 특성:

음성읍 외곽 농경지대에 위치하여 도심지와는 다소 거리가 있으며, 주변 개발 계획 등에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 음성읍 소재 금광포란재아파트 102동 2층 205호로, 감정가는 1억 6,900만원입니다. 동일 면적(84.98㎡)의 최근 실거래가 1억 6,000만원이 존재하여 시세 파악에 용이합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 임차인의 보증금 회수 문제는 배당 절차에 따라 결정될 것입니다. 입지 조건과 주변 환경을 고려할 때, 실수요자 또는 투자자 모두에게 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 면적(84.98㎡)의 최근 매매 사례(1억 6,000만원)가 존재하여 시세 대비 합리적인 입찰가 산정 가능합니다.

* 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원이며, 동일 면적의 가장 최근 매매가는 2026년 6월 26일 160,000,000원(9층)입니다. 본건은 2층이라는 점을 고려하고, 주변 시세 및 경매 물건의 특성을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 165,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제시합니다.

최적 입찰가는 경매 당일의 참여 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.