나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30023 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 삼청리 925-7 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 주덕읍 삼청리 소재 '삼방다기능회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 대상물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1 : 완경사지 부정형의 토지로 버섯재배사부지로 이용중임. ■ 일련번호 2 : 완경사지 부정형의 토지로 도로 등으로 이용중임. ■ 일련번호 3 : 완경사지 부정형의 토지로 자연림 및 일부 분묘등임. ■ 일련번호 4~6 : 완경사지 부정형의 토지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1 : 동일인 소유의 일련번호 2를 통하여 북동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 진·출입함. ■ 일련번호 2 : 도로 등임. ■ 일련번호 3,4,6 : 임야도상 맹지임. ■ 일련번호 5 : 동일인 소유의 일련번호 2 및 동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 2 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 4 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 5 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 6 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

후첨 <사진용지> 참조.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 1의 지목은 '전'이나, 현황 '버섯재배사부지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨<건물감정평가요항표>참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 7~11 : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서, 내·외 벽 : 판넬 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임. ■ 일련번호 12 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서, 내·외 벽 : 판넬 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

■ 일련번호 7~11 : 버섯재배사로 이용중임. ■ 일련번호 12 : 관리사 등으로 이용중임.

설비내역

■ 일련번호 12 : 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 12는 건물등기사항전부증명서상 '일반철골구조'로 등재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황 '경량철골구조'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 대상물건은 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고바람. ■ 대상물건 일련번호 3~6 위 지상에 자생하는 입목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고바람. ■ 대상물건 일련번호 2는 공부 및 현황 ‘도로’인 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고바람. ■ 대상물건 일련번호 3 위지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 연고자 미상의 분묘 수기가 소재하는 바, 이로 인하여 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 토지 감정평가명세표에 제한받는 가액을 명기하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고바람. ■ 대상물건 일련번호 1 위 지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물 ㄱ)~ㄷ) 및 제시외 관정 ㄹ), 제시외 기계기구 ㅁ), ㅂ)이 소재하고, 귀 지원의 요청에 따라 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 1-1. - 1-6. 매각 포함
목록 1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
경계불분명 측량필요
공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)
목록 3. 6. 분묘 수기 소재(분묘를 위한 법정지상권 성립여지 불분명)
목록 12. 등기사항전부증명서 상 '일반철골구조' 이나 일반건축물대장 및 현황'경량철골구조' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 충주지원 2026타경30023 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 삼청리 925-7

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,583,135,760원

토지 면적: 14,653.00㎡ (약 4,432.38평)

건물 면적: 1,793.03㎡ (약 542.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO (안중농업협동조합)

1.2. 토지 현황

총 토지 면적: 14,653.00㎡ (약 4,432.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 14,653㎡

1.3. 건물 현황

총 건물 면적: 1,793.03㎡ (약 542.40평)

건물 제시외 면적: 33.20㎡

건물 지분: 1,793.03㎡

1.4. 입지 조건

주위 환경:

대상 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 삼청리 소재 '삼방다기능회관' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 이용 상태:

* 일련번호 1: 완경사지 부정형의 토지로, 버섯재배사 부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 2: 완경사지 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 일련번호 3: 완경사지 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 분묘 등이 소재합니다.

* 일련번호 4~6: 완경사지 부정형의 토지로, 자연림 상태입니다.

인접 도로 상태:

* 일련번호 1: 동일인 소유의 일련번호 2를 통하여 북동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 진출입합니다.

* 일련번호 2: 도로 등으로 이용되고 있습니다.

* 일련번호 3, 4, 6: 임야도상 맹지입니다.

* 일련번호 5: 동일인 소유의 일련번호 2 및 동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 진출입합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

전체 필지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)에 해당합니다.

일련번호 3, 4, 5, 6은 추가로 준보전산지입니다.

1.5. 권리 분석

채권자: 안OOO (안중농업협동조합)

말소기준권리: 2022년 5월 31일 접수된 안중농업협동조합의 근저당권입니다.

총 채권액: 1,111,607,932원 (토지 및 건물 등기부 요약 기준)

소유권 이전: 김순덕(2012.05.09), 전경순(2013.09.06), 성민팜스농업회사법인주식회사(2014.08.08) 순으로 이전되었습니다.

기타 권리: 평택세무서장, 충주시, 남구(부산광역시), 중소벤처기업진흥공단(가압류), 충주시, 안성시 등의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. (제시된 자료 내 임차인 상세 정보 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권, 법정지상권 성립 여지가 불분명한 권리가 존재할 수 있습니다.

1.6. 상권 분석

현재 물건은 '동물 및 식물 관련 시설'로, 버섯재배사 등으로 이용되고 있습니다.

주변은 농경지, 자연림, 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 농업 및 소규모 제조업 관련 활동이 이루어지고 있습니다.

'주덕 농공단지' 및 '중원 산업단지'가 인근에 위치하여 지역 내 관련 산업 인프라를 활용할 수 있습니다.

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

소재지는 충주시 주덕읍 삼청리입니다.

주변에 '삼방다기능회관'이 있으며, 차량 접근이 가능하여 충주 시내의 편의 시설 및 생활 인프라 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역(삼청리)에서는 2023년 5월 폐기물처리공장에서 화재가 발생한 사례가 있으며, 인근 지역에서는 폐기물 처리 시설 건립에 대한 주민 반발 사례가 보고되었습니다. 또한, 해당 물건은 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 물건 목록 1번의 경우 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

경계 불분명 및 측량 필요: 토지 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

공부와 현황의 차이: 토지 지목은 '전'이나 현황은 '버섯재배사 부지'이며, 건물 구조(일반철골구조 vs 경량철골구조)에도 차이가 있습니다.

분묘기지권 및 법정지상권 성립 여지 불분명: 토지(일련번호 3) 지상에 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권 또는 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

맹지 가능성: 일부 토지(일련번호 3, 4, 6)가 임야도상 맹지에 해당될 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물 1-1부터 1-6까지 매각에 포함됩니다.

1.9. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍 삼청리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 주 용도는 동물 및 식물 관련시설입니다. 넓은 토지 면적과 기존의 시설을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필요, 분묘 관련 권리관계 불분명, 공부와 현황의 차이, 경계 불분명 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 관련 법규 및 권리 관계를 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 14,653.00㎡ (약 4,432.38평)의 광활한 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

기존 시설 활용: 버섯재배사 등 기존 건축물을 활용하거나, 관련 업종으로의 전환을 고려해 볼 수 있습니다.

계획관리지역: 토지 이용의 유연성이 높아 향후 개발 잠재력이 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

감정가: 1,583,135,760원

인수되는 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 다양한 리스크 요인(농지취득자격증명, 분묘 관련 권리, 공부상 차이 등)과 주변 시세, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 관련 전문가의 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.