나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30021 [1] 충청북도 음성군 감곡면 오향리 557-4 감곡부강아파트 102동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 "감곡중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 , 단독주택 , 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경 대체로 보통시 됨 .

교통상황

본 건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건중 제8층 제805호로서,
외벽: 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 붙임 마감 등
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본 건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

주위 토지 대비 등고 평탄한 사다리형의 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측, 남측, 서측으로 노폭 약 10~12미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
도시지역,제2종일반주거지역(1),소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(소(국)1-22)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2014-02-28)(중(집)3-5)(접합),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(감곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>,하수처리구역<하수도법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30021 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 오향리 557-4 감곡부강아파트 102동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 80,900,000원

토지면적: 25.67㎡ (약 7.76평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 매OOO

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경을 형성하고 있습니다. 감곡중학교 동측 인근에 자리 잡고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 제반 차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본 건은 아파트건부지로 이용 중이며, 주위 토지 대비 등고 평탄한 사다리형입니다. 북측, 남측, 서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 주변 지역은 주로 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 생활권입니다. 검색 결과 상, 본 물건지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2014년 1월 8일 접수된 매괴신용협동조합의 근저당권(을5)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 185,000,000원입니다. 임차인 현황을 보면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 별도의 인수 부담은 없어 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 감곡면은 지역 내에서 소규모 상권이 발달되어 있으며, 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 주변으로 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 다양한 업종을 접할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 해당 아파트는 1993년 7월에 사용 승인되었으며, 총 2개 동, 195세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 주차는 총 90대(지상 90대)까지 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

특별한 관리 사항이나 인수되는 권리는 없어 보입니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 소로1류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(감곡중학교), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 관한 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 감곡면의 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 1993년에 건축되어 연식이 다소 있지만, 꾸준히 거래가 이루어지고 있는 아파트 단지입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담은 없어 보이며, 안정적인 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 버스정류장이 인근에 있고, 차량으로의 접근성이 좋으며, 주변에 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석해 볼 때, 본건과 유사한 면적(59.9㎡)의 11층이 2026년 4월 8일에 75,000,000원에 거래된 기록이 있습니다 [JSON]. 또한, 82㎡(공급면적)/60㎡(전용면적)의 매물이 2026년 7월 14일에 73,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(59.90㎡, 8층)의 시세는 75,000,000원 내외로 판단됩니다. 감정가 80,900,000원과 유사 면적의 최근 거래가격을 고려하여, 8층이라는 좋은 층수를 감안했을 때, 보수적으로 79,000,000원에서 83,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 80,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.