나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50026 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 634 힐스테이트판교엘포레에이4비엘 401동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 '판교대장초등학교' 남측 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통상황은 전반적으로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 603로로서, 왜벽 : 인조석 붙임 및 몰타르 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지역난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 남측 및 동측으로 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대장), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대장중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대장초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대장중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 지분매각임
2. 공유자우선매수권 행사할 수 있음(단, 우선매수권행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50026 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 634 힐스테이트판교엘포레A4블럭 401동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 1,733,158,000원

토지면적: 82.94㎡ (약 25.09평)

토지지분: 41.468㎡ (약 12.54평)

건물면적: 131.60㎡ (약 39.81평)

건물지분: 65.7995㎡ (약 19.90평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 지분매각임. 2. 공유자우선매수권 행사할 수 있음 (단, 1회에 한함).

2. 입지조건

본 건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 '판교대장초등학교' 남측 인근에 위치하는 아파트입니다.

주위는 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 현재 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중입니다.

남측 및 동측으로 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 지분 매각입니다.

공유자우선매수 신고가 있는 건으로, 최고가 매수인이 결정되더라도 공유자가 해당 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (우선매수권 행사는 1회에 한함)

현재 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-25

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 존재하므로, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없더라도 명도 과정에서 법적 검토 및 신중한 접근이 필요합니다.

말소기준권리인 경남은행의 근저당권(583,000,000원)을 비롯한 을구의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. (단, 관련 개요는 명시되지 않았습니다.)

등기부채권 총액은 981,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대장)에 속해 있습니다.

주변은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설, 공원, 학교 등이 위치하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

판교대장초등학교, 대장중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

아파트명: 힐스테이트판교엘포레A4블럭

주소: 경기도 성남시 분당구 대장동 634 (판교대장로5길 19)

준공년도: 2021년

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 19층 건물 중 6층에 위치합니다.

전용면적: 131.60㎡ (약 39.81평)

건물 지분 면적: 65.7995㎡ (약 19.90평)

토지 지분 면적: 41.468㎡ (약 12.54평)

단지 규모: 총 5개동, 251세대

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주차: 단지 내 총 481대 (지하 기계식 주차)

난방: 열병합발전에 의한 지역난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 소유권의 일부 지분만을 매각하므로, 전체 부동산에 대한 소유권 행사가 제한될 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 현재 등기부상 공유자가 존재하며, 이들은 최고가 매수신고 가격으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있습니다. 이로 인해 낙찰 후에도 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 임차인이 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 도시개발구역, 임업용산지 등에 속하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 대장동에 위치한 힐스테이트판교엘포레 A4블럭으로, 비교적 신축에 속하며 우수한 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다.

하지만 본 건은 토지와 건물의 지분 매각 물건이며, 공유자 우선매수권 신고가 있고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 권리 분석이 매우 중요하고 복잡합니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 이는 임차인의 대항력과 별개로 사실관계 확인 및 법적 처리에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 제반 사항을 고려할 때, 일반적인 아파트 경매 물건과는 달리 투자에 앞서 상당한 주의와 전문적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

판교 중심권역의 신축 아파트로서 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2021년에 준공되어 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

교육 시설 및 편의 시설과의 접근성이 양호하여 거주 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 (전체 부동산 기준): 1,733,158,000원

최근 거래 사례 (전체 부동산 기준): 2026년 6월 11일 175,000,000원 (18층), 2026년 6월 3일 179,500,000원 (12층), 2026년 6월 1일 165,000,000원 (4층)

본 건은 전체 부동산 중 일부 지분 매각 대상이며, 토지 지분 41.468㎡, 건물 지분 65.7995㎡ (전체 면적 131.60㎡ 대비 약 1/2 지분으로 추정)입니다.

감정가(1,733,158,000원)를 지분 비율(약 1/2)로 환산 시, 지분 감정가는 약 866,579,000원으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 투자 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 이러한 리스크 요인들을 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 600,000,000원 ~ 700,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.