나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30069 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 264-3 신흥골드빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "신흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철"춘의역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골구조 평스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2012.8.22.) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30069 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 264-3 신흥골드빌 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 233,000,000 원

* 토지면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

* 토지지분: 24.10㎡ (약 7.29평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.42㎡ (약 10.41평)

* 건물지분: 34.42㎡ (약 10.41평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "신흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

* 교통상황: 본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "춘의역"이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (2026타경30069) 등기부채권총액 241,000,000원

* 채권총액: 241,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 241,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-30

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: "선순위임차권"으로 특이사항에 기재되어 있으나, 등기부등본상 을구 5번 주택임차권(이재웅, 241,000,000원)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 2013-02-04 중국인 소유권이전

* 갑3: 2020-04-07 채재하 소유권이전 (매매 금180,000,000원)

* 을5: 2024-02-19 이재웅 주택임차권 (금241,000,000원) - 말소 예정 (말소동의 확약서 제출)

* 갑4: 2026-01-09 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 5번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치함.

* 상권: 주위 일대에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 신흥초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 학교와 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

* 교통시설: 인근에 버스정류장이 있고 지하철 춘의역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋음.

* 건물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 외국인 등 토지 거래 허가 필요 여부를 최종 확인해야 함. 다만, 일반적인 내국인 경매 취득자에게는 해당되지 않을 가능성이 높음.

* 임차권 관련: '선순위임차권'이라는 기재와 달리 등기부상 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 시세 대비 감정가: 최근 매매 정보(JSON 데이터)상 유사 건물(다세대주택)의 거래가는 8,000만원 ~ 12,400만원 범위로 나타나나, 해당 거래의 건축 연도가 1992년~2002년으로 본건(2012년식)보다 오래된 점을 감안하면 단순 비교는 어려움. 그럼에도 불구하고 감정가(233,000,000원) 대비 시세의 괴리가 커 보일 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 신흥초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 좋고 지하철 춘의역을 이용할 수 있는 교통 요지임.

* 2012년에 사용승인된 건물로, 주변의 1992년 또는 2002년에 건축된 다세대주택보다는 신축이라는 점에서 잠재적 가치를 지님.

* 권리분석상 복잡한 선순위 권리 및 임차권은 없는 것으로 판단되며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 제공된 JSON 데이터를 통해 파악된 인근 거래 사례가 본건의 감정가보다 현저히 낮은 점은 주요 고려 사항임. 이는 비교 대상 건물의 건축 연도 차이에서 비롯된 것으로 보이며, 실제 시장 가치를 면밀히 재확인할 필요가 있음.

* 토지거래허가구역에 해당되므로, 취득 시 관련 규정을 확인하는 것이 권장됨.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 및 지하철역 인근의 우수한 입지 조건

* 2012년 건축된 비교적 신축 건물

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일 건물(신흥골드빌) 내 다세대주택의 거래가는 8,000만원에서 12,400만원 사이로 파악됨. 그러나 해당 거래 사례들의 건축 연도가 1992년~2002년으로 본건(2012년식)보다 상당히 오래된 점을 고려해야 함.

* 본건의 건물면적(34.42㎡) 및 감정가(233,000,000원)를 기준으로 환산한 평당가(약 2,238만원/평)는 JSON 데이터의 거래가(약 720만원~760만원/평)보다 매우 높게 형성되어 있음.

* 본건은 신축 연도(2012년)가 오래된 주택들에 비해 유리하므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 권리상 인수되는 부담이 없고 입지가 양호한 점을 고려하되, 시세와의 괴리를 감안하여 감정가의 75%~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정함.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.