나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30068 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 14층1406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌읍행정복지센터' 서측 인근에 위치하는 "미리내고촌" 제14층 제1406호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 고촌역) 이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건중 제14층 제1406호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 및 난 방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '업무시설 및 제1종 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접하며, 서측으로 노폭 약 4M의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법 >, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019- 07-26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정 리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한 허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부천지원 2026타경30068 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 14층1406호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

* 토지 지분: 4.1039㎡

* 건물면적 (전용면적): 26.08㎡ (약 7.89평)

* 건물 지분: 26.08㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지 조건

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* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌읍행정복지센터' 서측 인근에 위치한 "미리내고촌" 오피스텔 14층 1406호입니다. 주변은 유사한 유형의 중ㆍ소규모 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 김포골드라인 고촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4미터의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

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* 말소 기준 권리: 2026년 1월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 6번)이 말소 기준 권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 선순위인 권리들은 일반적으로 경매 후 소멸됩니다. 본건 등기부등본 요약에 따르면, 을구 1번 순위의 주택임차권(박지훈, 244,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박 ): 보증금 244,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-06-24, 확정일자 2022-05-24, 배당신고일자 2024-05-01. 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-12-23. 대항력 있음.

* 주의: 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되나, '대항력 있음'으로 기재된 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 해당 임차인의 권리 관계를 추가 확인해야 합니다. 임차인의 권리 관계가 명확하지 않은 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

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* 본 물건이 위치한 고촌읍 신곡리 지역은 김포골드라인 고촌역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합지구입니다.

* 주변에 중소규모의 업무시설, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 향후 김포 지역의 개발 및 교통망 확충에 따라 상권의 성장 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

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* 편의시설: 인근에 고촌읍행정복지센터가 있으며, 은행, 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 김포골드라인 고촌역을 도보 또는 가까운 버스 이용으로 접근 가능하며, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육/녹지: 주변에 다수의 공동주택 단지가 있어 관련 편의시설 및 학교가 위치할 가능성이 높습니다. (구체적인 학교, 공원 정보는 추가 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

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* 공항 관련 구역: 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역에 해당하여 항공기 소음 또는 운항 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 대상자(외국인 등) 및 용도(단독다가구아파트연립다세대)에 한정된 허가구역이지만, 해당 지역의 토지 거래에 대한 전반적인 규제 환경을 인지할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 장 임차인이 대항력 있음으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 관계 확인에 더욱 신중을 기해야 합니다. (비록 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되었으나, 권리관계 불확실성은 잠재적 리스크로 간주)

1.7. 종합 의견

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본 물건은 김포골드라인 고촌역 인근의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 2,100만 원이며, 대부분의 등기부상 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있음'으로 기재된 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 표시되어 있어, 이에 대한 추가적인 법률적 검토 및 확인이 필수적입니다. 공항 관련 구역 지정 등 일부 제한 사항이 존재하나, 전반적으로는 투자 가치를 평가할 만한 요소를 갖추고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

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* 김포골드라인 고촌역 역세권 입지: 광역 교통망 접근성 우수.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 행정복지센터 등 편의시설 이용 편리.

* 향후 지역 개발 잠재력: 김포 지역의 지속적인 발전 가능성.

* 주요 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸 예상.

1.9. 예상 입찰가 및 시세 분석

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* 본 물건의 감정가는 221,000,000원입니다.

* 제공된 정보와 일반적인 시세 동향을 고려할 때, 유사한 면적과 입지의 오피스텔은 현재 시점에서 대략 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 거래될 가능성이 있습니다. (이는 외부 시세 조사를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

* 본 건은 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어, 낙찰 후 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 심층 분석, 동일 물건의 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 비교, 세금 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.