나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30004 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-7 울루물루타운하우스 401동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포고등학교" 남서측에 위치하며, 주변은 동유형의 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 사우역(김포골드라인) 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2018.06.07) 외벽: 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "단지형연립주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북동향 완경사의 사다리형 토지로서, "공동주택(도시형생활주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문 화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공 항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(김포중,김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(협의지 역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요 함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세 대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30004 (1)

본 물건은 경기도 김포시 사우동 1309-7번지에 위치한 울루물루 타운하우스 401동 4층 404호입니다.

2018년 6월 7일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 공동주택(도시형생활주택)으로, 연립주택으로 분류됩니다.

총 감정가는 202,000,000원이며, 토지 면적은 35.46㎡ (약 10.73평)이고 건물 면적은 56.01㎡ (약 16.94평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 소재하며, "김포고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 김포골드라인 사우역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 대체로 북동향의 완경사를 이루는 사다리형이며, 본건 동측으로 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 5일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액: 275,000,000원)입니다.

등기부등본상 을구 1번 순위의 주택임차권 (권리자: 박 , 보증금: 190,000,000원, 전입일자: 2022-01-14, 확정일자: 2021-12-06)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

또한, 임차인 현황에는 김 (보증금 0원, 전입일자 2025-10-10, 대항력 없음)과 박 (보증금 190,000,000원, 전입일자 2022-01-14, 확정일자 2021-12-06, 대항력 없음)으로 기재되어 있어, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

현재 소유권은 송주희 외 1명 명의로 보존등기되어 있으며, 이후 김완태 명의로 공유자전원지분전부이전(매매)이 경료되었습니다.

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 465,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 연립주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설, 학교가 혼재되어 있습니다.

유사한 조건의 인근 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 2016년에 건축된 53.22㎡(약 16.1평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 15일에 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 이보다 약간 더 큰 면적(56.01㎡, 약 16.94평)과 더 최근 연식(2018년 준공)을 가지고 있어, 유사한 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

제시된 다른 거래 사례들의 가격은 시장 평균가와 차이가 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2018년 6월 7일에 사용승인된 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 구비되어 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

인근에 김포고등학교, 김포여자중학교, 김포중, 김포과학기술고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교통의 요지인 사우역(김포골드라인)이 인근에 있어 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '정비구역', '재정비촉진지구'로 지정되어 있어 향후 도시 개발 및 재정비 사업에 따른 변화가 예상됩니다. 이는 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 사업 추진 과정에서의 불확실성이나 거주 환경 변화의 가능성도 존재합니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 사항은 주택도시보증공사의 적극적인 개입으로 정리가 예정되어 있으나, 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

복수의 토지이용계획 제한사항(고도지구, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하나, 일반적인 주거 지역에서 나타나는 제한사항으로 판단됩니다.

본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 울루물루 타운하우스는 신축 연식, 편리한 교통, 그리고 도시재생사업 추진 지역이라는 잠재력까지 갖춘 매력적인 물건입니다.

비록 등기부상 임차권 등 복잡한 권리 관계가 있었으나, 주택도시보증공사의 개입으로 대부분 해소될 것으로 보이며, 낙찰자는 인수할 권리가 거의 없는 상태로 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승이 기대되는바, 장기적인 관점에서의 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2018년 준공)로 유지보수 비용이 적게 발생할 것으로 예상됩니다.

정비구역 및 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 시세 상승 잠재력이 큽니다.

사우역(김포골드라인) 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도가 높습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 채무로 인해 진행되는 경매로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

인근 유사 물건의 최근 거래가(53.22㎡, 2016년식, 180,000,000원)와 본건의 감정가(202,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

특히, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치를 감안할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 94% ~ 99% 수준으로, 향후 개발 가치를 고려한 합리적인 수준의 입찰가를 산정해 보았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.