나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30056 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 298 성원하이빌 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 도당동 소재 '도당중학교' 북측 근거리에 위치하는 '성원하이빌' 제1동 제3층 제302호로서 주위는 연립 및 다세대주택, 주상용부동산, 나홀로아파트, 공원 등이 위치함.

교통상황

본건은 남측으로 세로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임, 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 마감 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30056 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 298 성원하이빌 1동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 33.24㎡ (약 10.06평)

* 건물면적: 58.37㎡ (약 17.66평)

* 건축년도: 2008년

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

* 감정가: 202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '도당중학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 주상용부동산, 나홀로아파트, 공원 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 남측으로 세로(도로)에 접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 주변 환경

* 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 별도의 혐오시설 등 부정적 환경 요인은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 6월 3일 김포세무서장의 압류 (갑5)

* 경매개시결정: 2026년 1월 9일 주택도시보증공사의 강제경매 (갑7)

* 소유권 이전: 양은석 (갑2), 정소연 (갑3), 주식회사제이하우징 (갑4)

* 기타 압류: 부천시 (갑6), 금천구 (갑8)

* 등기부채권 총액: 230,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(감성훈)

* 보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2022-08-22

* 확정일자: 2022-08-08

* 배당신고일자: 2024-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: 을7 주택임차권 등기 (말소 예정)

* 임차인: 김상일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-02

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권 등기 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

3.4. 권리분석 요약

* 본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 평균 거래가는 약 216만원 ~ 292만원/㎡ 수준입니다.

* 성진그린타운2동 (2003년식, 3층, 69.54㎡) : 150,000,000원 (약 216만원/㎡)

* 성원하이빌1동 (2008년식, 5층, 50.7㎡) : 115,000,000원 (약 227만원/㎡)

* 복사골빌라 (1998년식, 1층, 59.89㎡) : 175,000,000원 (약 292만원/㎡)

4.2. 가격 비교 (감정가 vs 시세)

* 본건의 건물면적은 58.37㎡이며, 감정가는 202,000,000원 (약 346만원/㎡)입니다.

* 이는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가 평균(약 216만원~292만원/㎡) 대비 높은 수준입니다.

* 특히, 동일 건물인 성원하이빌1동 5층 50.7㎡가 115,000,000원(약 227만원/㎡)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 내부에는 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

* 공부상 및 현황 모두 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 취득 시 관할 구청의 토지거래허가를 받아야 하므로, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있으나, 임차권 등기가 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정이라 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 선순위 임차권

* 등기상 을구 7번 주택임차권(주택도시보증공사)이 존재하나, 매각으로 소멸되는 권리로 분류되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가가 최근 주변 시세 대비 높은 수준으로 평가되어 있어, 시세에 기반한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물 내 유사 거래 사례 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력 보유.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리가 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정이어서 권리관계가 명확함.

* 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 202,000,000원이지만, 주변 유사 다세대주택의 최근 시세(약 132,000,000원 ~ 173,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 특히 동일 건물 거래 사례(50.7㎡, 115,000,000원)를 기준으로 산정하면 약 132,000,000원 수준입니다.

* 잠재적 투자 가치와 시세 반영, 그리고 권리관계의 명확성을 고려하여, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 입찰 시점의 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 참고: 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정에 반영하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.