나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30033 [1] 경기도 김포시 풍무동 943 웰라움퍼펙트시티 13층1335호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무사거리' 북동측 인근에 위치함 - 본건 주위는 아파트단지 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 외벽 : 돌붙임 및 복합판넬 마감 등. 내벽 : 내부인테리어 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(방1, 거실, 주방, W.C 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 천정 부착형 에어컨 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 대체로 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 남측으로 광대로, 동측으로 소로 및 3면의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30033 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 풍무동 943 웰라움퍼펙트시티 13층 1335호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 180,000,000원

* 토지 면적: 6.96㎡ (약 2.11평)

* 토지 지분: 6.96㎡ (약 2.11평)

* 건물 면적: 32.26㎡ (약 9.76평)

* 건물 지분: 32.26㎡ (약 9.76평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (농OOO)

* 준공 연도: 2020년 (사용승인일: 2020년 7월 16일)

* 총 층수: 지상 14층, 지하 5층

* 해당 층수: 13층

* 총 세대수: 726호 (오피스텔 483호 포함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 김포 골드라인 풍무역 이용이 가능합니다.

* 도로 상태: 본건 소재 부지의 서측 및 남측으로 광대로, 동측으로 소로 및 3면의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 다양한 규격의 도로 접합, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 구역(장애물제한표면구역, 진입표면구역 등), 상대보호구역(이화유치원, 중앙유치원), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2022-03-28 접수, 152,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (농협은행주식회사)

* 갑4 소유권이전(3번신탁등기말소) (주식회사참존산업기술)

* 갑5 소유권이전 (박찬민)

* 갑8 압류 (김포시)

* 갑9 압류 (김포시)

* 갑10 임의경매개시결정 (농협은행주식회사)

* 인수되는 권리: 없습니다. (모든 권리는 말소 대상입니다.)

* 등기부채권 총액: 152,400,000원

* 임차인 현황: 등기부상 임차인 현황 없음. 인수할 임차보증금 없음.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 '웰라움퍼펙트시티'는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 복합된 대규모 단지입니다.

* 단지 내 CGV 영화관이 입점해 있어 생활 편의성이 높으며, 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재합니다.

* '풍무사거리' 인근으로 상업 활동이 활발하며, 유동인구 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 내 CGV 입점, 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: 이화유치원, 중앙유치원이 인근에 위치하며 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 김포공항과 인접하여 고도제한 구역, 장애물 제한 표면 구역 등에 포함되어 있습니다. 이는 항공기 운항 및 관련 소음 등에 대한 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 일반상업지역임에도 불구하고 고도지구, 공항시설법 관련 구역, 제1종지구단위계획구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공항 관련 영향: 김포국제공항 인근에 위치하여 항공기 소음이나 기타 공항 운영 관련 간섭 영향을 받을 가능성이 있습니다. 국제민간항공기구(ICAO)의 고도 제한 기준 개정 움직임 등으로 향후 규제 변화 가능성도 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 웰라움퍼펙트시티 오피스텔로, 2020년에 준공된 신축급 건물입니다.

* 권리관계가 매우 명확하여 인수 부담이 없는 물건입니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설과의 연계성이 좋으며, 단지 내 CGV 입점 등 생활 편의성이 우수합니다.

* 다만, 고도지구, 공항 관련 구역 등 토지이용에 영향을 미칠 수 있는 여러 규제가 존재하므로, 매수 전 해당 규제에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 최근 실거래가 수준과 감정가를 비교했을 때, 시세 반영 정도는 적절한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리분석이 가능하며, 안정적인 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

* 단지 내 CGV 입점 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 김포시의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (전용면적 32.264㎡ 기준):

* 2025년 9월 12일 (9층): 155,000,000원

* 2026년 3월 31일 (7층): 150,000,000원

* 2026년 5월 22일 (13층): 160,000,000원

* 본건은 13층으로, 최근 동일 층수 매매 사례가 160,000,000원에 거래된 점을 고려하면 현재 시세는 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서 감정가 180,000,000원 대비 시세 범위 내에서 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 적정 입찰가는 약 155,000,000원 ~ 165,000,000원으로 판단됩니다.

* 실제 입찰가는 경쟁률, 명도 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.