나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30044 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 5-24 삼성홈맨션 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천동중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30044 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 5-24 삼성홈맨션 가동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,300만원

토지면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물면적: 34.85㎡ (약 10.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천동중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 김기성 근저당권 (금액: 30,000,000원)입니다.

권리 내역

* 등기부상 을구 5번 순위 근저당권 (김기성, 30,000,000원, 2022.04.28.)

* 등기부상 을구 6번 순위 주택임차권 (김보균, 140,000,000원, 2024.04.19.) - 말소 예정

* 등기부상 갑구 10번 순위 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 140,000,000원, 2026.01.08.) - 본 경매 사건

주요 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김보균)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 말소될 예정임.

* 임차인: 박순옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경은 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설과 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 특정 상업 시설이나 유흥 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 전반적으로 주거 환경이 양호한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 여건 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 인근에 부천동중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정 이력: 본건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 허가기간이 2026년 8월 25일로 만료되었습니다. 현재 시점(2026년 9월)에서는 허가구역 지정이 해제되었을 가능성이 높으나, 정확한 해제 여부 및 관련 규정은 입찰 전 관할 시청에 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 경매를 신청한 점과 임차인으로도 등기된 점은 특이사항입니다. 다만, 해당 임차권은 말소 예정으로 확인되므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3,300만원입니다. 건물은 2003년경 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 전용면적 34.85㎡ (약 10.54평)입니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없으며, 등기부상 권리들도 대부분 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 과거 토지거래허가구역이었던 점은 입찰 전 확인이 필요합니다. 주변 신축 다세대주택의 시세가 2억원을 상회하는 점을 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 면적의 신축 주택 시세(2억원 이상) 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 주거 편의성: 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 노후 주택에 비해 상대적으로 최근에 건축된 건물(2003년)로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 34.7㎡)의 신축(2016년식) 다세대주택이 212,000,000원에 거래되었고, 연립주택(약 38.88㎡, 1986년식)이 170,000,000원~175,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(약 34.85㎡, 2003년식)의 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

신축 주택과의 연식 차이 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 보수적으로 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 1.16배 수준입니다. 실제 입찰가는 시장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

참고:

현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세 조사를 면밀히 진행하시기를 권장합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 해제 여부에 대한 최종 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.