나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30042 [1] 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 2층217호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제2층 제217호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, "업무시설 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 폭 약10미터의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제 1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분 구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30042 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 2층217호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.129㎡ (약 1.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물지분: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약:

본건은 업무시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중인 '테라스테이' 오피스텔로, 2019년 6월에 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 217호입니다.

총 건물 연면적은 7,813.65㎡이며, 토지 면적은 955.4㎡입니다.

전유 부분 면적은 17.71㎡ (약 5.36평)입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태:

본건 서측으로 광대로, 동측으로 폭 약 10미터의 포장 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 접함. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포신풍초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 도시계획적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오진화)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-22

확정일자: 2020-05-11

배당신고일자: 2022-12-19

대항력: 없음

비고:

등기부 요약:

* 말소기준권리: 수협은행 근저당권 (을1, 2020-07-17)

* 등기부 채권 총액: 873,400,000원

* 주요 권리 내역:

- 소유권 보존 및 이전 등기

- 주택임차권 (오진화, 100,000,000원, 말소 등기됨)

- 근저당권 (수협은행, 386,700,000원)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 100,000,000원, 말소 등기됨)

- 압류 (강서세무서장, 말소 등기됨)

권리분석 결론:

말소기준권리인 수협은행 근저당권보다 후순위로 설정된 대부분의 권리(을2, 을3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을2, 오진화)은 등기부상 말소로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 다만, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있어, HUG(주택도시보증공사)가 임차인의 보증금을 처리하고 말소시키는 조건으로 경매가 진행되는 것으로 판단됩니다.

이에 따라 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상되나, HUG와의 관련 계약 내용을 반드시 확인하여 인수 부담 여부를 최종 검토해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건은 주거용 오피스텔로서, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 접근성:

대로변 및 포장도로에 인접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

지역 특성:

김포시 풍무동은 신풍초등학교 인근 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

교통:

* 차량 이용: 대로변 인접으로 접근 용이.

* 대중교통: 인근 노선버스 정류장 이용 가능.

교육:

* 김포신풍초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다 (상대보호구역).

편의시설:

* 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능 (구체적인 정보는 현장 조사 필요).

혐오시설:

* 지도 검색 결과, 인근 지역에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 인수 관련:

물건명세서에 '을구 순위 2번 주택임차권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 이는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없을 것으로 예상되는 상황입니다. 그러나 이와 관련된 HUG와의 최종 계약 내용 및 처리 과정을 명확히 확인하지 않으면 예기치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

공항고도제한, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공 관련 제한사항과 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지임을 유의해야 합니다.

건물 상태:

2019년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 전용면적 17.71㎡(약 5.36평)의 소형 오피스텔입니다. 신풍초등학교 인근으로 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 채권들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 주택임차권과 관련하여 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부가 중요합니다. 이를 통해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되지만, 관련 서류를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

다양한 도시계획적 제한사항이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 사전 검토가 요구됩니다.

감정가는 127,000,000원이며, 최근 실거래가를 감안할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

소형 평형:

17. 71㎡의 전용면적으로 1인 가구 대상 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

시세 대비 경쟁력:

제공된 최근 매매가(13,000만원)와 비교 시, 감정가(127,000,000원)는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 낙찰 후 추가 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

권리관계 명확화 가능성:

HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 문제가 원만히 해결될 경우, 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

입지 잠재력:

신풍초등학교 인근이라는 점과 풍무동 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 해당 오피스텔은 2024년 5월 27일과 7월 12일에 각각 13,000만원(1억 3천만원)에 거래되었습니다. 이는 제공된 감정가 127,000,000원보다 약간 높은 수준입니다.

임차인 인수 보증금:

0원 (HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됨.)

예상 입찰가 산정:

본 물건은 감정가 127,000,000원이며, 최근 매매 시세가 130,000,000원으로 형성되어 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점, 소형 오피스텔로서의 임대 수요 등을 고려했을 때, 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로 예상 입찰가 범위를 128,000,000원 ~ 135,000,000원 (1억 2천 8백만원 ~ 1억 3천 5백만원)으로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.