나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35572 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1143 신일아르디세 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 소재하는 "부천시청" 동측 인근의 오피스텔 "신일아르디세"9층 904호로서 주위는 오피스텔, 상업용부동산 등이 주를 이루는 상업지역으로 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

북측으로 근접하여 길주로가 통과하며 인근에 버스정류장, 전철역(신중동역)이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 9층 904호로서 외벽; 복합판넬 등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 기지하주차장, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 세장형토지로서 15층 오피스텔, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 남측으로 중로, 서측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35572 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1143 신일아르디세 9층 904호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 345,000,000원

* 토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

* 토지지분: 15.22㎡ (약 4.60평)

* 건물면적: 92.42㎡ (약 27.95평)

* 건물지분: 92.42㎡ (약 27.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, "부천시청" 동측 인근의 "신일아르디세" 오피스텔 9층 904호입니다. 주위는 오피스텔, 상업용 부동산 등이 밀집한 상업지역으로, 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 북측으로 길주로가 통과하며, 인근에 버스정류장과 전철역(신중동역)이 소재하여 교통 여건이 우수합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 15층 건물 내 9층에 위치하며, 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태: 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 실제 이용 상태도 오피스텔로 사용되고 있습니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생 설비, 지하 주차장, 소방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건이 속한 토지는 4필지의 세장형 토지로, 15층 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측과 남측으로는 중로, 서측으로는 보행자 전용도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)으로 지정되어 있습니다. 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 상업지역 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 정OO (본건 강제경매 신청 채권자)

* 특이사항: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 주의사항: 임차인 현황 및 등기부등본상 인수되는 권리사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 말소기준권리: 2023년 8월 11일자 부천시 압류 (등기구분: 갑30). 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정아결

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 '을구 15번 주택임차권'으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위는 아니지만, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이일우 (2015-12-11), 남궁일우 (2022-07-26, 신탁등기 말소)

* 주택임차권: 정아결 (2024-07-29 접수, 350,000,000원, 인수)

* 압류: 부천시 (2023-08-11), 부천세무서장 (2023-08-29), 은평세무서장 (2024-01-26), 강릉시 (2025-04-15), 고양시 (2025-09-11) - 모두 말소 예정.

* 강제경매: 정아결 (2026-01-02 접수, 350,000,000원) - 본건(2025타경35572)에 해당.

* 등기부채권 총액: 350,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 15번 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부천시청 인근의 활발한 상업지역에 위치하고 있어 오피스텔, 상가 등 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있습니다.

* 신중동역을 중심으로 형성된 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 길주로를 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변에 관공서(부천시청), 금융기관, 병원, 백화점, 상업 시설 등이 밀집해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

* 오피스텔, 상가, 사무실 등 다양한 업종의 사업체가 입점해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 신중동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 홈플러스, 롯데백화점(중동점), CGV, 이마트 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경도 양호합니다.

* 의료시설: 가톨릭대학교 부천성모병원 등 종합병원 및 다양한 의원이 위치해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다. (현재 경매 절차와 직접적인 영향은 적으나, 향후 거래 시 유의해야 합니다.)

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 3억 5천만 원의 대항력 있는 임차인(정아결)이 존재하며, 경매 낙찰 후에도 해당 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다. 본건의 감정가가 3억 4천 5백만 원인데 반해, 인수해야 할 임차보증금이 3억 5천만 원이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 신탁 재산 귀속: 등기부등본상 신탁 재산 귀속 관련 내용이 있어, 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시청 인근 상업지역에 위치하여 입지 조건 및 교통, 생활 편의 시설이 우수합니다. 또한, 오피스텔로서의 잠재적 가치도 높다고 판단됩니다.

그러나 가장 큰 문제는 보증금 3억 5천만 원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 금액이 감정가와 최근 시세보다 높다는 점은 본 건의 투자가치를 결정하는 매우 중요한 변수이며, 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천시청 및 신중동역 역세권의 중심 상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 배후 수요가 풍부합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 병원, 문화 시설 등 주변 편의시설이 뛰어나 임대 수익 및 향후 가치 상승에 E;

* 다용도 활용 가능성: 오피스텔 용도로, 상업지역 내 위치하여 업무시설 및 근린생활시설 등 복합적인 활용 가능성을 가집니다.

* 신축 대비 합리적 가격 (잠재적): 인수되는 임차보증금을 고려하더라도, 향후 적정 가격으로 명도 협상 또는 임대 수익률 확보 시 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 오피스텔의 실거래가는 2026년 1월 23일 82.9㎡(8층) 26,500만원, 2026년 3월 11일 88.82㎡(12층) 30,500만원, 2026년 3월 11일 76.9㎡(12층) 24,000만원 등으로 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 92.42㎡ (약 27.95평)입니다.

평균 거래가격을 고려할 때, 92.42㎡ 기준 시세는 대략 29,000만원 ~ 31,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 34,500만원으로, 최근 시세보다 다소 높은 편입니다.

본 건의 최대 리스크는 3억 5천만 원의 대항력 있는 임차 보증금 인수입니다. 이 보증금은 최근 시세 및 감정가보다 높습니다.

"인수 보증금"을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 예상되는 낙찰가의 상한선은 보증금 인수분을 고려하지 않은 순수 부동산의 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

하지만, 낙찰자가 실질적으로 지불해야 하는 총액은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이므로, 이는 단순 시세 분석만으로는 최종 입찰가를 결정하기 어렵습니다.

* 시세 기반 가치: 약 29,000만원 ~ 31,000만원

* 감정가: 34,500만원

* 인수해야 할 임차보증금: 35,000만원

만약 인수되는 보증금(35,000만원)을 낙찰받는 사람이 부담해야 한다면, 해당 금액만큼의 가치를 상쇄하거나 그 이하로만 입찰해야 실질적인 손해를 보지 않습니다. 이 경우, 입찰가는 0원 또는 아주 낮은 금액으로 산정될 수 밖에 없으며, 이는 사실상 해당 임차인이 경매를 신청하여 본인이 취득하거나, 제3자가 임차인과 협상하여 낙찰받는 것이 유리한 상황으로 보입니다.

하지만, 일반적인 경매 컨설팅 보고서의 '예상 입찰가'는 법원으로부터 낙찰받을 금액을 기준으로 하므로, 보증금 인수를 고려하지 않은 순수 부동산 가치에 따라 산정하겠습니다.

예상 입찰가:

최근 거래 사례 및 감정가, 그리고 임차보증금 인수 부담액을 종합적으로 고려할 때, 안전한 입찰을 위해서는 26,000만원 ~ 29,000만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 이는 본건의 시장 가치 범위 내에서, 대항력 있는 임차인 인수 위험을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.