나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14190 [1] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제13층 제1319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구일중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철1호선('구일역') 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제13층 제1319호로서, (사용승인일: 2019.06.05) -외벽: 석재붙임 마감 등, -내벽: 일부벽지 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설 (소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20M, 북측 및 남측으로 노폭 약8M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 도로(입안)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입 표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02 -524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보 호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트,지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연 립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 공부상 명칭은 '퀸즈파크구일'이나 현장조사 당시 'My문영퀸즈파크'로 표기 되어있음(후첨 '사진용지' 참고)을 업무 진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14190 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제13층 제1319호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 3,000만원

* 토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

* 건물면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (임차인 김지안과 동일 인물로 추정)

* 건축연도: 2019년

* 총층수: 14층 중 13층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, '구일중학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '구일역' 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요지에 해당합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로는 노폭 약 20M, 북측 및 남측으로는 노폭 약 8M의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 임차인 김지안입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 9일자 농협은행의 가압류(갑5)입니다.

* 본건에는 대항력 있는 임차인 김지안이 존재하며, 보증금 1억 1,000만원, 차임 0원입니다.

* 김지안 임차인은 2019년 7월 5일 전입, 2019년 6월 14일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* "물건명세서 참고사항" 및 "집합건물 등기부요약"에 을구 순위 1번 임차권등기(김지안)가 '인수'되는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 그 전액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 김지안 임차인의 보증금 1억 1,000만원은 매수인에게 인수되는 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 이 점을 고려해야 합니다.

* 기타 갑구권리(가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이후 순위로 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 김 으로 표기합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 구로동 651-2번지 일대는 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집된 주거 밀집 지역이자, 구로디지털단지와의 연계성으로 인한 직주근접 수요가 있는 지역입니다.

* 인근에 구일중학교가 있으며, 구로역이 가까워 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 오피스텔로서 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 동일 건물 내에 560개 호실이 존재하여 공실 경쟁이 발생할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(17.36㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 10일부터 2026년 6월 22일 사이에 1억 2,900만원에서 1억 3,150만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 1억 3,000만원과 유사한 수준입니다.

* 본건의 전용면적(17.36㎡)은 소형 오피스텔에 해당하여, 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 임대 수익형 투자에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 구일중학교가 인근에 있으며, 주변에 초등학교, 고등학교 등도 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (다만, '교육환경보호구역'에 해당하여 추가 확인이 필요합니다).

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트 단지로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 준공 연도가 2019년으로 비교적 최신 건물에 속하여 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 1억 1,000만원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가가 보증금 인수 금액을 제외한 순수 투자 비용이므로, 총 매입 금액이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

* 건물 내 다수 오피스텔로 인한 경쟁: 동일 건물 내 560개 호실이 있어 임대 시 공실 경쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본건은 공항소음 방지 구역, 장애물 제한 구역, 군사기지 및 군사시설 보호 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 재건축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 특히, 교육환경보호구역에 해당하므로 교육청 확인이 필요합니다.

* 건물 명칭 혼동: 공부상 명칭 '퀸즈파크구일'과 현장 조사 시 'My문영퀸즈파크'로 표기된 점이 달라 계약 시 혼동의 여지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제13층 제1319호는 지하철 1호선 구일역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 입지 조건 및 주거 환경이 양호합니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 1억 1,000만원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상승 요인이 될 수 있으며, 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이 강제 경매 신청 채권자로도 되어 있어, 보증금 회수 목적이 명확해 보입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있으나, 인수되는 보증금으로 인해 실제 투자 금액은 감정가보다 훨씬 높아질 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 구일역 도보권에 위치하여 직장인 대상의 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 최신 준공 건물: 2019년 준공으로 시설 노후도가 낮아 초기 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 인수되는 보증금을 제외한 순수 투자금액 기준으로는 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 보증금 1억 1,000만원이 매수인에게 인수되는 조건이므로, 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 3,000만원 수준으로 판단됩니다. 따라서 총 매입 비용을 시장 가치 수준으로 맞추기 위해서는, 보증금 1억 1,000만원을 제외한 순수 입찰가는 약 2,000만원 수준이어야 합니다.

현실적인 입찰 고려 범위는 다음과 같습니다.

* 보수적 접근: 약 1,000만원 ~ 2,000만원 (총 매입 비용 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원)

* 적정가 접근: 약 2,000만원 ~ 3,000만원 (총 매입 비용 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원)

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 잠재적 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 인수되는 보증금 1억 1,000만원을 고려한 총 매입 비용을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.