나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3183 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신월초등학교’남서측 인근에 위치하는 부동산(신영베르디움 제4층 제404호)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 화곡역(서울지하철 5호선)등이 소재하여, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건물내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(화곡동 380-12), 기호2(화곡동 380-20) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3183 (1)

2. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제4층 제404호

2. 용도: 도시형생활주택

2. 감정가: 230,000,000원

2. 토지면적: 14.20㎡ (약 4.30평)

2. 건물면적: 24.08㎡ (약 7.29평)

2. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 경매구분: 부동산강제경매

2. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 총 6층 건물 중 4층에 위치한 전용면적 24.08㎡(약 7.29평)의 주거 공간입니다. 2017년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신영베르디움 아파트에 해당합니다.

1.2. 주요 특징

* 건축 연도: 2017년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 6층 중 4층

* 전용면적: 24.08㎡ (약 7.29평)

* 토지 지분: 14.2㎡ (약 4.30평)

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신월초등학교’ 남서측 인근에 위치한 신영베르디움 제4층 제404호입니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신월초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택가 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 서울지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일 또는 12월 31일까지로 만료 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2017-12-19 (이기철 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2018-02-23 (문초승)

* 주택임차권: 2024-10-28 접수, 박규태 (말소 예정)

* 강제경매개시결정(말소기준권리): 2026-01-15, 주택도시보증공사

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박규태)

* 보증금: 211,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-23

* 확정일자: 2023-01-10

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소될 예정이며, HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항이 있습니다.

* 임차인: 이선빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임차보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 권리

본 경매로 인해 말소기준권리(을3: 주택임차권 박규태)보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다. 다만, 임차인 이선빈의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 주의사항

* 본 매각은 임차인 박규태 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 이선빈 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 실제 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 규모와 연식의 빌라(다세대) 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36 (더원) - 전용면적 19.98㎡(약 6.04평), 4층, 2019년식, 216,000,000원

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11 (시원그린빌) - 전용면적 37.56㎡(약 11.36평), 3층, 2002년식, 160,000,000원

위 사례 중 2019년에 건축된 '더원' 빌라(전용 19.98㎡)가 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(전용 24.08㎡, 2017년식)은 연식은 다소 오래되었으나 면적이 더 넓다는 점에서 유사한 가격대 또는 그 이상을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 임대 정보

주변 연립, 다세대, 빌라의 임대 정보는 현재 제공된 JSON 데이터에서 매매 정보와 동일한 내용이 반복되어 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

4.3. 지역 개발 현황

화곡동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 주거 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

본건은 신월초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주거 편의성

도보권 내에 편의시설, 상업시설, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 고려할 때, 초등학교와 주거 밀집 지역 인근에 직접적인 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다. 다만, 보다 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지적도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

* 이선빈 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰 후에도 임차인의 권리를 보호해야 할 수 있습니다. 다만, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만, 보증금 0원에 대항력을 갖는 특이한 경우이므로, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

* 박규태 임차인(주택도시보증공사) 관련하여 HUG 인수조건 변경 및 보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차상 임차인의 권리가 소멸되고 HUG에서 보증금 처리를 책임지지만, 조건부 매각으로 인한 복잡성을 내포하고 있습니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변동 등의 거시 경제 상황이 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 화곡동 지역 특성

화곡동은 다세대·다가구 주택 밀집 지역으로, 신축 아파트 대비 상대적으로 낮은 시세 상승률을 보일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 도심 생활권에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(화곡역) 접근성이 양호하며 주변에 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2017년식 신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 최근 주변 빌라 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세 상승 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이선빈(보증금 0원)의 존재는 특이사항으로, 인수 부담은 없더라도 명도 과정에서의 주의가 필요합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 매각 조건의 복잡성을 더합니다. 이러한 권리 분석상의 복잡성을 충분히 이해하고, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 실제 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 유사 면적의 거래가 216,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 감정가 230,000,000원보다 높은 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 추가적인 보증금 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 인수 부담이 거의 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다. 최근 유사한 조건의 빌라 매물이 216,000,000원에 거래되었으며, 본건의 전용면적이 더 넓다는 점을 고려할 때, 시장 가격은 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

또한, 임차인 관련 복잡한 조건이 있음에도 불구하고, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가 수준인 230,000,000원에서 시작하여, 임차인 리스크 및 낙찰 경쟁률을 감안하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 현장 조사를 통해 건물의 상태와 임차인과의 명도 용이성 등을 충분히 파악한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.