나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50044 [1] 서울특별시 마포구 성산동 590-2 삼라마이다스 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상 복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설, 마포구청 등이 혼재 하는 후면 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 '마포구청역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상12층건 내 제3층 제306호로서 (사용승인일: 2006.06.02), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)(방2, 거실, 주방, 화장실2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 17m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-17)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도 로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동 590-2 삼라마이다스 3층 306호에 소재한 오피스텔로, 사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50044 (1)입니다. 감정가는 516,000,000원이며, 토지면적 14.44㎡(약 4.37평)와 건물면적 66.51㎡(약 20.12평)가 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주상복합 건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 마포구청 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 '마포구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 4층, 지상 12층 건물 내 제3층 제306호로, 2006년 6월 2일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 시스템 창호 마감 등입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 노폭 약 17m, 북동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 28일 접수된 대신저축은행의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리:

* 대신저축은행 근저당권 (을1)

* 주식회사제이아이앤제이 소유권이전 (갑3, 갑5) - 신탁등기 말소 포함

* 오케이저축은행 가압류 (갑6)

* 서울특별시 압류 (갑7)

* 마포세무서장 압류 (갑9)

* 서울특별시마포구 압류 (갑10, 갑11)

* 한국주택금융공사 강제경매 (갑13)

매수인에게 인수되는 권리:

* 한상윤 임차인의 주택임차권 (을2). 2024년 5월 2일 등기되었으며, 보증금 410,000,000원입니다. 임차인은 전입일자 2022년 4월 27일, 확정일자 2022년 3월 11일자로 대항력을 갖추고 있습니다. 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 임차권등기(2024. 5. 2. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있습니다. 이는 보증금 410,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 410,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-03-11

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

본건이 위치한 마포구 성산동 지역은 마포구청을 중심으로 업무시설, 오피스텔, 상업시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 마포구청역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 꾸준하며, 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 마포구청, 병원, 은행, 각종 상업시설 등이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 건물 내부: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재경보 및 탐지 설비 등이 구비되어 있음.

* 이용상태: 공부상 용도는 오피스텔이며, 실제 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 화장실 2개, 현관 등으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 410,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험이 존재합니다. 이는 예상 입찰가 산정 및 실제 인수 금액에 큰 영향을 미칩니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 법률에 따라 외국인 등 특정 대상이나 용도에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 추후 매수인이 해당 부동산을 이용하거나 전매할 때 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 2,876,250,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 임차인의 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마포구청역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 큰 물건입니다. 임차인의 보증금 410,000,000원을 전액 인수한다고 가정했을 때, 실제 부담해야 할 총 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인해 취득 및 활용에 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마포구청역 인근 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 비교적 최신 연식(2006년식)의 오피스텔로 건물 상태 양호.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 투자 메리트.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일한 면적(66.51㎡)의 3층 물건이 2026년 5월 19일에 491,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 516,000,000원입니다.

그러나, 본건은 보증금 410,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 물건의 시장 가치와 더불어 인수해야 할 임차 보증금을 고려하여 산정해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 본건의 순수 부동산 가치에 기반한 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가 수준을 참고하되, 리스크 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 약 490,000,000원에서 510,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 향후 보증금 인수 금액의 확실성, 토지거래허가 관련 절차 비용 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.