나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3214 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2021.08.05) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 정방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3214 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 목동 231-51 KC하우징 제6층 제602호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

343,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.83㎡ (약 5.4평)

* 토지지분: 17.83㎡ (약 5.4평)

* 건물면적: 29.55㎡ (약 8.9평)

* 건물지분: 29.55㎡ (약 8.9평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축년도

2021년 08월 05일 (사용승인일)

1.10. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호

* 주요 용도: 공동주택(도시형생활주택단지형다세대)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정)

* 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

삼성카드 가압류 (접수일자: 2023-09-14, 권리금액: 6,223,086원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 339,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-05

* 확정일자: 2021-08-26

* 배당신고일자: 2023-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

3.4. 등기부 요약

* 을1 (2023-08-08): 주택임차권 (박초현, 339,000,000원, 말소 예정)

* 갑5 (2023-09-14): 삼성카드 가압류 (6,223,086원, 말소 기준)

* 갑6 (2024-03-14): 목포세무서장 압류 (말소 예정)

* 갑7 (2026-01-15): 주택도시보증공사 강제경매 (339,000,000원, 말소 예정)

3.5. 총 등기부채권액

345,223,086원

4. 상권분석

4.1. 이용상황

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 환경

서울양화초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 교육시설

* 서울양화초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 교통시설

* 지하철 9호선 염창역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대해 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 특별히 보고서에 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

임차인 박초현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 조건을 수락해야 함을 의미하며, 계약 체결 시 반드시 인지해야 할 중요한 조건입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건지는 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수 후 일정 기간 내 전매 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

6.3. 선순위 임차권

등기부상 을1 순위 주택임차권(박초현)이 존재하나, 매각으로 인해 말소될 예정이므로 대항력은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 9호선 염창역 이용이 편리한 입지에 있습니다. 권리 관계는 대체로 정리되는 추세이나, HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 관련 특이사항은 낙찰 후 매수인의 인수 의무 및 처리 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래상의 제약도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 건물 컨디션이 양호합니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 연식의 다세대 주택은 ㎡당 약 1,020만원에서 1,050만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 면적(29.55㎡)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 300,000,000원에서 310,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 343,000,000원으로 시세보다 높게 책정되었습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 조항으로 인해 잠재적 리스크 및 협상 여지가 있을 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

시장 시세와 감정가, 그리고 HUG 인수조건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 안전 마진 확보를 위해 감정가의 80~90% 수준 및 최근 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 290,000,000원에서 305,000,000원 사이를 적정 수준으로 판단합니다. (본인의 투자 성향 및 추가적인 정보 확인 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.