나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3169 [1] 서울특별시 양천구 목동 784-7 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울강서고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2016.04.28.) 외 벽 : 석재타일붙임 및 백고벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방설비, 승강기설비 및 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3169 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 784-7 제5층 제502호

물건종별: 다세대주택

감정가격: 186,000,000원

토지면적: 14.51㎡ (약 4.39평)

건물면적: 23.39㎡ (약 7.08평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공년월: 2016년 4월 28일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 건물 내 5층 502호

총 건축면적 (대지권): 197.5㎡ (건축물표제부 기준)

총 연면적: 394.64㎡ (건축물표제부 기준)

건폐율: 59.71% (건축물표제부 기준)

용적률: 199.82% (건축물표제부 기준)

1.1. 입지조건

주변환경: 본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울강서고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됨.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기 (채권자: 김OO, 접수일: 2026-01-14)임.

선순위 권리:

* 소유권보존등기 (권리자: 장혜숙, 접수일: 2016-06-27)

* 주택임차권 등기 (권리자: 김영은, 접수일: 2025-11-28) - 보증금 180,000,000원. 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 함. (을구 4번)

후순위 권리:

* 강제경매 등기 (채권자: 김OO) - 말소기준권리로서 매각으로 인해 말소됨.

임차인 현황:

* * 김영은

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-11

확정일자: 2022-03-08

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 경료, 보증금 180,000,000원 인수 대상.

* * 정재근

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원

전입일자: 2025-11-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 여부 판단 및 배당 가능성 확인에 어려움이 있으므로, 인수 보증금 0원으로 표기되어 있더라도 인수 또는 추가 부담이 발생할 수 있음.

인수되는 보증금: 상기 김영은 임차인의 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하며, 본 건에서는 인수 가능성이 매우 높은 상황임.

1.3. 상권분석

주위 상권: 본건이 위치한 목동 지역은 주거 중심 지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 시세 (최근 매매 사례):

* 2026년 5월 8일: 서울특별시 양천구 목동 774-1, 궁전빌라(B동), 36.63㎡ (약 11.08평), 190,000,000원 (1억 9천만 원)

* 2026년 5월 11일: 서울특별시 양천구 목동 646-25, 와이앤비, 25.97㎡ (약 7.86평), 265,000,000원 (2억 6천 5백만 원)

* 2026년 5월 27일: 서울특별시 양천구 목동 324-172, 골든빌, 28.47㎡ (약 8.61평), 300,000,000원 (3억 원)

시세 분석: 본건(2016년 준공, 23.39㎡)과 유사한 준공 연도(2016년)를 가진 골든빌(324-172, 28.47㎡)이 300,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 평당 약 10,537,000원 수준임. 본건의 감정가는 186,000,000원이며, 이는 평당 약 7,952,000원 수준으로, 최근 시세 대비 다소 저평가된 것으로 판단됨. (단, 선순위 임차권 인수 부담이 반영된 것으로 해석됨.)

1.4. 생활정보

교육 환경: 서울강서고등학교가 인근에 위치함. (관련 법규에 따른 상대보호구역 지정 여부 확인 필요)

교통망: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호함.

편의 시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 김영은 임차인의 보증금 180,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 본 건에서는 인수 가능성이 높음.

보증금 미상 임차인: 정재근 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 인수 부담 또는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성이 있음.

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 외국인 등 특정 대상자에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 매수 시 허가를 받아야 함.

용도지역 제한: 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로, 향후 재건축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역은 주거 및 학교 시설이 밀집되어 있으며, 현재까지 파악된 혐오시설은 없으나, 매수 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 비교적 최근(2016년)에 준공된 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태 면에서는 긍정적인 요소가 있습니다. 또한, 감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 권리 관계가 복잡한 것이 가장 큰 특징입니다. 특히, 선순위 임차인 김영은의 보증금 180,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으며, 보증금 정보가 미상인 대항력 있는 임차인 정재근이 존재하여 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

이러한 인수 부담 및 복잡한 권리 관계를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

저평가 가능성: 복잡한 권리 관계(선순위 임차권 인수)로 인해 감정가가 실제 시장 가치보다 낮게 책정되어, 인수 금액을 고려하더라도 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

우수 입지: 목동 지역은 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높으며, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

주요 고려사항:

1. 인수되는 보증금: 김영은 임차인의 보증금 180,000,000원

2. 시장 시세: 유사 조건(2016년 준공, 28.47㎡) 거래가 300,000,000원 (평당 약 10,537,000원)

3. 본건 면적(23.39㎡) 적용 시 예상 시장가: 23.39㎡ * 10,537,000원/㎡ = 약 246,390,000원

4. 추가 위험 고려 (정재근 임차인, 명도 비용 등)

인수 보증금(180,000,000원)을 제외한 순수 투자 가치: 246,390,000원 - 180,000,000원 = 66,390,000원

여기에 정재근 임차인 관련 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용을 고려하면, 안전 마진을 확보하는 선에서 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

(본 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 분석을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.