나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3060 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상 8층 건물 내 제1층 제121호외 3개호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

(1) 제121호 : (공부상)소매점(상호명:국수소반) (2) 제122호 : (공부상)소매점(상호명:FROM ME TO YOU) (3) 제123호 : (공부상)소매점(상호명:LIKE YUL) (4) 제124호 : (공부상)교습소(상호명:더이화클래식)

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북측으로 노폭 약 12M내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3060 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제121호

용도: 근린상가

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

토지지분: 11.897㎡ (약 3.60평)

건물면적: 38.15㎡ (약 11.54평)

건물지분: 38.15㎡ (약 11.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 도시개발구역

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 마곡지구는 대규모 기업체 입주로 인해 '서울 서남권의 신흥 복합 상권'으로 부상하고 있습니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 마곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:Search results did not directly mention a bus stop name or route numbers for the specific address, but generally mention bus stops are nearby].

1.2. 3.건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 8층 건물 내 제1층 제121호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 본건 토지는 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류, 중로3류로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. 특히 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 학교보건법상 상대보호구역 지정 여부는 향후 건축 및 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 3,300,000,000원입니다.

1.3. 2.채권 내역

경매개시결정은 2026년 1월 9일 접수된 에프더블유2508유동화전문유한회사(양도인:주식회사우리은행)의 임의경매(갑7)이며, 채권액은 287,616,133원입니다. 이 외에 압류(갑6), 가압류(갑8) 등이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 3,468,384,730원입니다.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 등은 명세서상 해당사항 없음으로 기재)

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 설미애

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-05

* 확정일자: 2025-07-16

* 배당신고일자: 2026-02-25

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 5.인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 정보

본건이 위치한 에이스타워2는 총 206개 호실을 갖춘 집합건물로, 건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 용도로 이용 가능한 건물입니다.

1.4. 2.점포 이용 현황

본건 제121호는 공부상 소매점으로 등재되어 있으며, 상호명은 '국수소반'입니다. 동일 건물 내 제122호는 'FROM ME TO YOU' (소매점), 제123호는 'LIKE YUL' (소매점), 제124호는 '더이화클래식' (교습소)으로 이용 중입니다. 이는 해당 층에서 다양한 상업적 기능이 이루어지고 있음을 보여줍니다.

1.4. 3.마곡지구 상권 특성

마곡지구는 대규모 기업 연구단지(LG사이언스파크 등)와 상업, 주거 시설이 복합된 지역으로 발전하고 있습니다. 특히 직장인 수요가 풍부하여 상권이 활성화되고 있으며, 마곡역을 중심으로 상업 시설이 밀집해 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 공실률에 대한 우려도 존재하며, 상권이 조정기를 거치고 있다는 분석도 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 접근성

지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하여 도보 이용이 가능하며, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 마곡지구 내에서도 우수한 접근성을 제공합니다.

1.5. 2.주변 편의시설

주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 배후수요를 확보하고 있으며, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 서울식물원, LG아트센터 등 문화시설과 롯데몰 김포공항점 등 쇼핑 시설 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공항 관련 규제

본건 소재지는 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여, 건축물의 높이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축 허가 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 2.교육환경 관련 규제

상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있어, 신규 교육시설 설치 또는 운영 시 교육청의 확인 및 관련 규제 준수가 필요합니다.

1.6. 3.혐오시설 가능성

마곡지구 인근에서는 서남집단에너지시설(열병합발전소) 건설 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 현재 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않으나, 지역 내 혐오시설 입지 가능성에 대한 주민들의 우려가 존재합니다.

1.6. 4.높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 34.7억원으로, 감정가(13억원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 경매 신청 채권자의 채권 회수를 위한 의지가 강함을 시사합니다.

1.6. 5.도시개발구역 지정

마곡지구는 현재도 활발히 개발이 진행 중인 도시개발구역으로, 향후 사업 진행에 따른 변동 사항이나 영향이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 마곡역 초역세권의 상업시설로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 마곡지구의 지속적인 개발과 기업 유입으로 인한 상권 성장 가능성이 높습니다. 다만, 공항 관련 규제, 학교보건법상 제한, 높은 채권 총액 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 마곡역 역세권: 지하철 5호선 마곡역과 인접하여 출퇴근 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 마곡지구 개발 잠재력: 첨단 산업단지와 주거, 상업 시설이 어우러진 마곡지구의 미래 성장 가능성이 기대됩니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 대기업 종사자들로 인한 꾸준한 소비층 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 권리상 안전합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,300,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 상가 시세, 임대 수익률, 건물 관리 상태, 마곡지구 상권의 향후 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최근 마곡지구 상가 경매 물건 중 감정가 대비 낮은 금액에 낙찰되는 사례도 있으나, 본건의 경우 입지적 장점이 명확하므로 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려한 전략적인 접근이 필요합니다. (구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.