나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3188 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제101동 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 중소규모 공장과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 지하철 1호선 "독산역"이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제6층 제601호로서 외 벽: 화강석 및 복합패널등 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비,화재탐지설비,스프링클러설비,위생설비,도시가스에 의한 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약20m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,지구단위계획구역(2024.06.27),중로2류(폭15m~20m)(2024.06.27)(접함),중로2류 (폭15m~20m)(접함),가축사육제한구역,가로구역별최고높이제한지역(2015.08.27),장애물제한 표면구역(진입표면구역),대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,철도보호지구(2020.11.30),한강폐기물매립시설 설치제한지역,토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21)(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3188 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제101동 제6층 제601호

* 건물명: 메종에떼르넬

* 동/호수: 101동 601호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상: 업무시설, 제1종근린생활시설 / 현황: 주거용으로 사용 중)

* 토지면적: 11.16㎡ (약 3.37평)

* 토지지분: 11.1617㎡ (약 3.37평)

* 건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 건물지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 감정가: 30100만원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2018년

* 총 층수: 14층

* 해당 층수: 6층

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2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, "두산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 중소규모 공장, 상업 및 업무시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측 인근에 지하철 1호선 "독산역"이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

* 토지: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남서측으로 약 20m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m) 접함, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 한강폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

* 총 등기부채권액: 105800만원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 27000만원, 전입일자 2021-08-20, 확정일자 2021-07-26. 대항력 없음.

* 임차인: 신상원, 보증금 100만원, 전입일자 2025-02-03. 대항력 없음.

* 권리분석 요약:

* 등기부등본 상 을구에 기재된 주택임차권(김성경)은 말소 처리되어 있으며, 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 매각으로 인해 선순위 임차권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

* 주의사항 및 특이사항에 명시된 바와 같이, 임차인 김성경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

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4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 공동주택, 중소규모 공장, 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 주거와 업무, 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 상업시설: 독산역 인근으로 유동인구 및 배후수요가 존재하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설 이용이 가능합니다.

* 경쟁 환경: 유사 오피스텔 및 상가 물건들과의 경쟁이 있을 수 있으나, 지역 내 수요를 고려할 때 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

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5. 생활정보

* 주거 환경: 현재 주거용 오피스텔로 사용 중이며, 내부 시설은 오피스텔로서 일반적인 수준의 설비(승강기, 난방, 위생 등)를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 독산역을 통해 서울 시내로의 접근성이 용이합니다. 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 두산초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 기타: 건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 참고하시기 바랍니다.

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6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 언급된 바와 같이, 임차인 관련 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 비록 대항력이 없는 임차인이라 할지라도, 향후 명도 과정이나 관련 민원 발생 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 임차인 보증금 반환 관련 조건: 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 임차인과의 관계에서 추가적인 분쟁이 발생할 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용규제: 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용규제가 존재하여 향후 건물 증개축 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 행정 지도나 단속 대상이 될 가능성을 내포하고 있습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동 소재 메종에떼르넬 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 갖춰져 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 HUG 관련 복잡한 권리관계, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건, 그리고 다수의 토지이용규제 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지해야 합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각임을 감안할 때, 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리에 각별한 주의가 요구됩니다.

이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 독산역 인근 지역의 잠재적 개발 가치 및 시세 상승 기대.

* 오피스텔 투자: 소액으로 투자가 가능하며, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리 분석 및 현황 확인: 복잡한 권리 관계 속에서 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회 탐색. (단, 철저한 사전 조사 필수)

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9. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현재 시세 파악이 어렵습니다. 외부 시세 자료 조회 등 추가적인 시세 조사 과정이 필요합니다.

* 감정가: 30100만원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 모두 대항력 없음 및 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각)

* 예상 입찰가 산정:

본건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(해당 임차인의 대항력은 없음) 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각 등 복잡한 권리 관계와 다수의 토지이용규제를 수반하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 감정가(30100만원) 대비 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서, 약 21000만원 ~ 24000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 추가적인 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.