나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3195 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있고 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 제1,7호선 '가산디지털단지역'이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 제6층 제604호로서 (사용승인일: 2021.08.18.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 3m~4m 내외 도로를 통해 노폭 약 2m 내외 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 140-17, 140-21 공히: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅵ.기타사항 ② 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

1.1. 1. 사건 번호: 서울남부지방법원 2026타경3195 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 3. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

1.2. 1. 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17, 한강 제1동 제6층 제604호

1.2. 2. 건물 용도: 오피스텔

1.2. 3. 토지 면적: 5.34㎡ (약 1.61평)

1.2. 4. 건물 면적: 20.35㎡ (약 6.15평)

1.2. 5. 토지 지분: 5.34㎡ (약 1.61평)

1.2. 6. 건물 지분: 20.35㎡ (약 6.15평)

1.3. 가치 평가

1.3. 1. 감정가: 201,000,000원

1.4. 채권자

1.4. 1. 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'이 근거리에 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

* 건물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제6층 제604호로, 2021년 8월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지: 2필지 일단의 가장형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 본건 토지는 남서측으로 노폭 약 3~4m 도로를 통해 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 주요 용도: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역.

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간 및 대상이 상이하여 거래 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 1일자 경기광주세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 2월 5일

3.3. 주요 권리 사항

* 선순위 임차권 존재 (대항력 있음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 임대차보증금 205,000,000원.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 205,000,000원

* 말소기준권리 이후의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리(주택임차권)가 존재합니다. (권리분석 3.3 참조)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(구로디지털/가산디지털단지)를 중심으로 IT, 산업, 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 따라서 직주근접 수요가 매우 풍부하며, 오피스텔 및 상업 시설에 대한 지속적인 수요가 기대됩니다.

4.2. 임대/매매 수요

역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 시장에서 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다. 다만, 동일 지역 내 유사 면적 및 신축 오피스텔 공급량도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 '가산동주민센터'가 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 지하철역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 지구에 다양한 금융, 쇼핑, 외식 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 기타

* 건물 내 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 기계식 주차장이 설비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 205,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 만약 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 그 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 감정가 201,000,000원을 초과하는 금액으로, 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 특이 임대차 관계

임차인(한국주택금융공사)의 차임이 0원으로 명시되어 있는 점은 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황일 수 있습니다. 이는 보증금 회수에만 초점이 맞춰진 금융적 성격의 계약일 가능성을 시사하며, 임차인의 실제 대항력 행사 및 보증금 회수 방식에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 관련 제약

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 명시되어 있습니다. 이는 향후 토지 거래 시 관련 법규 준수에 대한 확인이 필요함을 의미합니다.

6.4. 주차 시설

기계식 주차장은 일반 주차 방식에 비해 관리 비용이 높고, 차량 크기 제한 등 이용에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근의 역세권에 위치한 신축 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 감정가를 초과하는 205,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금 인수 위험이 존재하여, 투자에 앞서 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 하며, 임차인의 배당률과 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 직장인 임대 수요 확보 용이.

* 최신 건물: 2021년 준공으로 현대적인 시설 및 관리 용이성.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 산업단지 배후로 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 201,000,000원

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 205,000,000원

9.2. 분석

대항력 있는 임차인의 보증금(205,000,000원)이 감정가(201,000,000원)보다 높습니다. 이는 해당 임차인이 배당받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 따라서, 실제 매수자가 부담해야 할 총액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

9.3. 보수적 예상 입찰가

현 시세 및 인수 보증금(205,000,000원)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

9.4. 주의사항

* 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 조건을 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 임차인의 배당률 예측, 임대차 계약의 특수성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 만약 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높다고 판단된다면, 입찰가를 더 낮추거나 유찰 가능성도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.