나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50004 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 14-5 신공덕동더네스트오피스텔 17층1706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 소재 지하철5호선 및 6호선의 환승역인"공덕역" 북동 측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설, 신공덕래미안1차~3차 아파트단지, 공덕초등학교, 마포공덕시장 등이 혼재하고 있는 일반상업지역 및 제3종일반 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선과 6호선 환승역인 공덕역이 위치 하며, 남동측에 접한 만리재길을 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층건 중 제17층 제1706호로서 20125.06.15.사용승인 되었 음. 마감구조는 외벽: 인조 대리석 및 석재판재 붙임. 내벽; 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 방/주방1, 욕실/화장실1 등으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 난방시설, 승강기기설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 기계식 주차장시설 등 설치되멌음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 조성된 사다리형의 지반으로 신공덕동더네스트오피스텔 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 25M~30M(만리재로) 포장도로에, 남서측으로 노폭 약2M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-05-30), 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25M~30M)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025-08-26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간:2025-10-20~2026.12.31), 건축선(2019-103-14).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 전세 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50004 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOO

4. 물건 상세

* 소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 14-5 신공덕동더네스트오피스텔 17층1706호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

5. 감정가 및 면적

* 감정가: 111,000,000 원

* 토지면적: 3.19㎡ (약 1.0평)

* 토지지분: 3.19㎡ (약 1.0평)

* 건물면적: 15.89㎡ (약 4.8평)

* 건물지분: 15.89㎡ (약 4.8평)

1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 소재 지하철 5호선 및 6호선 환승역인 '공덕역' 북동 측 인근에 위치합니다.

* 주변은 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설, 아파트 단지, 공덕초등학교, 마포공덕시장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주위 환경은 일반상업지역 및 제3종일반주거지역으로 보통 수준입니다.

3. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 5호선과 6호선 환승역인 공덕역이 위치합니다.

* 남동측으로 접한 만리재길을 운행하는 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1. 권리분석

2. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 22일자 희망새마을금고의 가압류(말소됨)입니다.

* 등기부상의 다른 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들은 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 145,034,352원입니다.

3. 임차인 현황

* 임차인: 민

* 전입일자 및 확정일자: 2016년 8월 4일

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026년 2월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원, 2차 보증금 증액분 6,000,000원 포함된 총 보증금입니다. (일부 확정일자 날짜 표기가 상이하여 주의 필요)

4. 권리분석 요약

* 본건은 대항력 있는 임차인 민 이 존재하며, 총 보증금 126,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 기타 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현황상 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

1. 상권분석

2. 주변 상업시설 및 지역 특성

* 본건이 위치한 신공덕동은 공덕역 역세권으로 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 상업 및 주거 기능이 공존합니다.

* 유해하거나 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주변 환경은 일반적인 도심 상업 및 주거 지역의 특성을 보입니다.

1. 생활정보

2. 건물 편의시설

* 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 중 17층에 위치합니다.

* 내부에는 방 1개, 욕실/화장실 1개로 구성된 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, CCTV, 기계식 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 인근 생활편의시설

* 지하철 5, 6호선 공덕역 이용이 편리합니다.

* 주변에 마포공덕시장, 다양한 상점 및 식당가가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 인근에 공덕초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1. 잠재적 리스크

2. 대항력 있는 임차인 관련

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 민 의 보증금 126,000,000원 인수 여부입니다.

* 만약 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 취득 비용이 크게 증가하여 투자 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인의 전입일자와 확정일자 일부 날짜에 차이가 있어, 법적 검토가 더 필요할 수 있습니다.

3. 기타 권리사항

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있습니다. 현황상 특이사항은 없어 보이나, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 공덕역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 매우 큰 것이 가장 큰 특징입니다. 감정가는 1억 1,100만원이지만, 임차인 보증금 1억 2,600만원을 추가로 인수해야 한다면 총 취득 비용은 2억 3,700만원 이상이 될 수 있어, 최근 유사 면적 오피스텔 매매가(약 1억 700만원 ~ 2억 2,800만원)와 비교 시 투자 매력이 떨어질 수 있습니다. 따라서 임차인과의 협상 또는 법적 권리 관계에 대한 철저한 검토 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 공덕역 인근으로 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 소형 면적: 15.89㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 잠재 가치 (임차인 부담 제외 시): 감정가 자체는 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

1. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 111,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원 인수 부담을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

* 실질적인 취득 비용 증가분을 감안하여, 자산 가치 대비 보수적인 금액으로 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 99,900,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 약 225,900,000원 (99,900,000원 + 126,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다. 이는 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가와 비교 시 높은 수준이므로, 추가적인 시세 및 권리 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.