나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3231 [1] 서울특별시 영등포구 당산동1가 236 세인트 빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동1가 소재 "영등포구청역(지하철2,5호선)" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "영등포구청역(지하철2,5호선)"이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건물 내 세인트 빌 제4층 제402호로서 외벽 : 석재 타일붙임 마감 내벽 : 벽지, 내장타일 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10M, 북측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3231 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동1가 236 세인트 빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 322,000,000원

토지면적: 14.48㎡ (약 4.38평)

토지지분: 14.479999999999999㎡ (약 4.38평)

건물면적: 25.30㎡ (약 7.64평)

건물지분: 25.3㎡ (약 7.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 당산동1가 소재 "영등포구청역(지하철 2, 5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "영등포구청역(지하철 2, 5호선)"이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임. 영등포구청역은 지하철 2호선과 5호선 환승역으로, 많은 직장인과 주민들이 이용하는 교통의 요지임.

1.2. 권리분석

* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 세인트 빌 제4층 제402호로서, 외벽은 석재 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지, 내장 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용 중임.

* 건물 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 이용 상태: 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정수영)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-07

* 확정일자: 2021-05-07

* 배당신고일자: 2023-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정수영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김은경 외 1명 (2017-03-15)

* 공유자전원지분전부이전: 성재용 (2017-05-11)

* 소유권이전: 김현민 (2021-05-27)

* 주택임차권: 정수영 (2023-06-28, 말소 예정, 보증금 325,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2022-02-22, 말소)

* 압류: 영등포구(서울특별시) (2022-11-30, 말소)

* 가압류: 한국자산관리공사 (2023-06-13, 말소)

* 가압류: 제이티친애저축은행 (2024-07-24, 말소)

* 압류: 미추홀구(인천광역시) (2025-07-09, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-15, 말소, 채권액 325,000,000원)

* 등기부채권 총액: 372,617,411원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 반환청구권 포기 조건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 건물 및 단지 정보:

* 에코하우징: 2023년 준공, 전용면적 26.58㎡, 2026년 3월 9일 42,000만원(4.2억원)에 거래.

* J.W카리스: 2018년 준공, 전용면적 27.8㎡, 2026년 7월 10일 41,000만원(4.1억원)에 거래.

* 푸르미르빌: 2013년 준공, 전용면적 29.99㎡, 2026년 7월 14일 37,000만원(3.7억원)에 거래.

* 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 크기의 다세대주택(전용면적 약 26~30㎡)이 2026년 3월부터 7월 사이에 37,000만원에서 42,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 32,200만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮은 수준입니다. 준공업지역 내 빌라로, 토지 지분 가치와 함께 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 시설: 영등포구청역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 혐오시설 유무: 본건 소재지 인근에서 보고된 혐오시설은 없습니다. 다만, 광역적인 지역 분석 시 쓰레기 소각장 등 혐오시설 건립 관련 이슈가 타 지역에서 발생한 사례가 있으나, 현재 당산동1가 특정 지역에 대한 혐오시설 입지 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 6층 건물임. 본건은 4층 제402호임.

* 건축물표제부 요약:

* 주요 용도: 공동주택 (오피스텔 및 다세대주택)

* 층수: 지하 0층, 지상 6층

* 건축면적: 125.82㎡

* 연면적: 503.7㎡

* 사용승인일: 2016-08-05

* 주변 환경: 영등포구청역 인근은 주상지대로 상업 및 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있으며, 교통이 편리하여 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계: 본건 매각은 임차인(정수영) 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 반환 채무는 매수인에게 승계되지 않을 것으로 예상되나, 관련 조건의 명확한 해석 및 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 소유권 변경 및 다수의 압류/가압류: 다수의 소유권 이전 및 압류, 가압류 기록이 존재하며, 채권 총액이 상당하므로 경매 절차 진행 중 변동 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 영등포구청역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 뛰어난 교통 접근성과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항 등 권리 분석 및 법규 검토가 필수적입니다. 대항력 없는 선순위 임차인의 존재 및 HUG의 채권으로 인한 경매 절차이지만, 명확한 조건 하에 매각이 진행되므로 인수되는 채무는 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 영등포구청역(2, 5호선) 도보 이용 가능한 위치로 교통 편리성이 매우 우수함.

* 준공업지역 내 주거시설: 향후 재개발 또는 용도 변경 가능성을 내포한 준공업지역에 위치함.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 주변 다세대주택 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 무인수 채무: 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 322,000,000원입니다. 최근 주변 시세는 전용면적 26~30㎡ 기준으로 370,000,000원 ~ 420,000,000원 선에서 거래되었습니다. 임차인 관련 보증금 반환 의무가 없고, 대항력 있는 권리가 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 하되 최근 시세를 반영하여 325,000,000원에서 350,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 특수 조건(HUG 인수 조건)에 대한 법률 검토 결과와 본인의 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.