나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3066 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 화곡역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물(더숨153 제105동)내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2021.07.15) 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동측 하향 완경사지를 대체로 평탄하게 부지 조성한 '부정형'의 토지로서, 현황 '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터, 서측으로 노폭 약 4~5미터의 도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3066 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2021년 07월 15일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브지붕)

총 층수: 6층 건물 중 3층

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

토지지분: 12.75㎡ (약 3.86평)

건물면적 (전용면적 기준): 19.98㎡ (약 6.05평) - (주변 매매 정보 JSON 기준)

건물지분: 19.98㎡ (약 6.05평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 감정가

감정가: 270,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '서울화일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 남동측 하향 완경사지를 대체로 평탄하게 부지를 조성한 '부정형' 토지로, 현재 '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터, 서측으로 노폭 약 4~5미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2023년 10월 20일자 구로세무서장의 압류 (징세과-티 69640) 입니다.

* 본건 경매와 관련된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경3066) 등기(갑7)는 말소될 예정입니다.

* 주택임차권(을1, 권리자: 김대철, 금액: 265,000,000원) 또한 말소 예정입니다.

* 기타 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 지분 이전, 서울특별시의 압류 등기(갑8)도 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김대철)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 11일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 배당신고일자: 2023년 09월 06일

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인의 보증금은 말소 예정으로, 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기(2019년 준공)의 유사 면적(19.98㎡) 물건이 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(270,000,000원)보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가 시점과 실제 거래 시점의 시장 상황 차이, 혹은 본건 건물의 신축 연도(2021년 사용승인)를 감안했을 때, 감정가 대비 실거래가가 상대적으로 낮게 형성된 것으로 보입니다. 다른 오래된 연립/다세대 주택의 거래 사례들은 면적 대비 가격대가 더 낮게 형성되어 있어 본건의 직접적인 비교 대상으로는 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울화일초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

* 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 명시된 임차인(주택도시보증공사)의 보증금은 말소 예정이므로 대항력은 없으나, 관련 조건(HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건)을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

다양한 법적 규제(2종일반주거지역, 공항시설보호구역 등)가 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

본 건 주위로 혐오시설이 특별히 확인되지는 않았습니다. (검색 결과 기준)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통 환경과 학군 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명확합니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 낮게 형성된 점은 유의할 부분입니다. 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 편리한 교통망 (지하철 5호선 화곡역 인근, 버스정류장)

* 초등학교 학군 접근성 우수

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음, 말소 예정)

* 도시형생활주택으로서 투자 및 실거주 매력

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(19.98㎡ 기준 216,000,000원)와 본건의 감정가(270,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다. 신축 연식 및 입지 가치를 고려하여, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.