나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3071 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역(2·5호선 '까치산역', 5호선 '신정역', 5호선 '목동역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일:2018.11.14) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 건부지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5M 내외, 서측으로 노폭 약 5M 내외, 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정 비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3071 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제2층 제201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 19.78㎡ (약 6.0평)

* 건물면적: 35.98㎡ (약 10.9평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 2·5호선 '까치산역', 5호선 '신정역', 5호선 '목동역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 6일 접수된 윤송원 근저당권(60,000,000원)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑6 강제경매 (2026.01.09, 주택도시보증공사, 304,000,000원) - 본건 경매 개시 결정 권리입니다.

* 을4 주택임차권 (2023.09.05, 정주형, 304,000,000원) - 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 중요하게 작용합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박수빈)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-29

대항력: 없음

비고: 임대관계가 미상이며, 실제 점유 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정주형)

보증금: 304,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-17, 확정일자: 2021-07-15, 배당신고일자: 2023-09-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 적용될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원. (본건 경매 진행 시 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축이 가능합니다. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2019년식 건물(더원, 19.98㎡)은 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. (약 10,810,000원/㎡)

* 1986년식 건물(504-114, 37.44㎡)은 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다. (약 4,006,000원/㎡)

* 2002년식 건물(시원그린빌, 37.56㎡)은 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. (약 4,259,000원/㎡)

* 본건(2018년식, 35.98㎡)의 감정가는 323,000,000원(약 8,977,000원/㎡)입니다. 최근 거래된 신축급 건물(더원)의 단위 면적당 가격이 본건 감정가보다 높게 나타나는 반면, 연식이 오래된 건물들의 거래가는 본건 감정가보다 현저히 낮습니다. 이는 본건 건물의 신축 연식 대비 감정가가 합리적이거나, 혹은 시장 상황에 따른 가격 변동성이 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물 중 제2층 제201호로, 2018년 11월 14일 사용승인되었습니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: '화곡4동주민센터' 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 생활권입니다.

* 주변 환경: 공항, 군사시설 보호구역 등이 존재하나, 제공된 정보상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 대항력 포기 조건: 매각 조건에 명시된 HUG 인수조건 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다. 조건 미이행 시 권리관계에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 시세와의 괴리 가능성: 최신 거래 사례(더원)의 단위 면적당 가격이 본건 감정가보다 높게 나타나는 반면, 연식 있는 건물들의 가격은 현저히 낮아, 감정가와 실제 시장 가치 간의 괴리 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2018년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 강서구 화곡동의 생활 편의 시설 및 교통망 접근성이 양호한 위치에 있습니다.

* HUG 인수 조건 변경과 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 해당 조건이 원활히 이행된다면 권리 관계는 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다.

* 다만, 제공된 시세 정보에 따르면 연식 있는 건물 대비 감정가가 높은 편이며, 최신 건물과의 거래가도 차이가 있어, 입찰 시 신중한 가치 평가가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2018년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* HUG 관련 조건이 명확히 이행될 경우, 권리 관계가 깔끔하게 정리될 수 있습니다.

* 제공된 시세 정보를 고려할 때, 감정가가 향후 시세보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 323,000,000원입니다.

* 최신 거래 사례(더원)의 단위 면적당 가격을 기준으로 산정한 추정 시세는 약 389,000,000원 수준으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시세 변동 가능성을 고려하여 310,000,000원으로 예상 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.