나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3080 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-113 해강하우스2에이동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 학교, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2020.01.06) 외벽: 벽돌쌓기 등 마감, 창호: P.V.C 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 본건의 내부구조 및 이용상황 등은 현장확인시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 조사하지 못하여 외부 관찰, 탐문조사, 건축물현황도 등에 의하였으므로 실제 이용상황 및 내부구조 등과 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3080 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-113 해강하우스2 A동 제2층 제202호

건물명: 해강하우스2 A동

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

사용승인일: 2020년 01월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제2층 제202호

건물 외벽: 벽돌쌓기 등 마감

건물 창호: P.V.C 샷시 창호 등 마감

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획상 건부지 이용 중

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.5. 감정가

248,000,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공원, 학교, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 3m, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울남부지방법원 2026타경3080 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-01-09, 채권액: 208,000,000원, 권리자: 주택도시보증공사)

총 등기부채권액: 208,000,000원

소유권보존: 2020-02-21

공유자전원지분전부이전(매매): 2020-12-29

주택임차권(한은주): 2020-09-11 전입, 2020-08-07 확정, 2024-09-23 배당신고. 등기부상 '말소' 처리.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (한은주)

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-11

확정일자: 2020-08-07

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 '말소'됨.

* 임차인: 한은주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-11

확정일자: -

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 허지연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-28

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 미상이므로 인수 시 주의 필요.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 정보 기준)

다만, 임차인 허지연의 경우 전입일자(2025-07-28)가 말소기준권리보다 늦으나 '대항력 있음'으로 표기되어 있어, 보증금 미상태에서의 인수 여부 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 특별매각조건 및 주의사항에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 실제 인수 여부 및 승계 조건은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 시흥동 일대는 주거지역으로, 학교 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 매매/임대 정보에서는 다양한 연립주택들의 거래 사례가 확인되며, 이는 지역 내 부동산 시장의 활동성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근 학교(한울중학교) 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

최신 건축물(2020년 준공)로 비교적 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

다만, 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하여 내부 상태를 파악했으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있어 현장 확인이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

다수의 건축법상 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 거래에 제한이 따를 수 있습니다.

특히, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제가 적용됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

'대항력 있음'으로 표기된 임차인 허지연의 보증금 및 차임 정보가 미상입니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 특별 매각조건 및 주의사항에 대항력 포기 조건이 언급되어 있으나, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 상태

사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물이지만, 내부 구조 및 이용상황이 외부 관찰만으로 파악되었으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 비교적 신축(2020년 준공)인 도시형생활주택입니다.

감정가는 2억 4천 8백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자인 주택도시보증공사는 HUG 인수 조건 변경 등의 특이사항이 있으며, 특별 매각 조건으로 매수인의 부담을 완화하려는 의지가 보입니다.

그러나 '대항력 있음'으로 표기된 임차인 허지연의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 및 인수 조건 관련 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

다양한 토지이용계획상 제한사항도 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로, 주택 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. HUG 인수 조건

채권자인 HUG가 매수인에 대한 일부 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 등을 제시하여, 복잡한 권리 관계 해소에 대한 긍정적 요소가 있습니다.

8.3. 입지

서울 금천구 시흥동 일대에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 사례들을 분석한 결과, 해당 지역의 유사 면적 및 신축 연도 건물의 시세는 편차가 있습니다.

신축 연식(2020년)을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, '대항력 있음' 임차인 허지연으로 인한 명도 리스크 및 보증금 미상태, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한사항을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시에도 불구하고, 관련 법적 검토와 현장 조사를 통해 인수 여부를 명확히 해야 합니다.

이에, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 210,800,000원 ~ 235,600,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 임차인 관련 사항을 직접 확인하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.