나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3225 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제5층 제504호로서 (사용승인일: 2021.02.22), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 섀시 창호 등

이용상태

다세대주택(방, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3225 (1) 부동산 강제경매 사건의 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3225 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제504호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 14.42㎡ (약 4.36평)

* 건물면적: 20.55㎡ (약 6.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정OO

* 사용승인일: 2021년 02월 22일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* *참고: 공항 중요시설물보호지구에 포함되어 있어 건축 및 이용에 관한 추가적인 제한이 있을 수 있으며, 비행 소음 발생 가능성이 있습니다.*

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (은평세무서장, 2022.09.05.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 압류 (은평세무서장)

* 갑4 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑5 강제경매 (정솔이) - 본 경매 개시 결정

* 갑6 압류 (국민건강보험공단)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을3 주택임차권 (정솔이): 보증금 259,000,000원. 본 임차인은 전입일자(2021.04.05.)와 확정일자(2021.03.12.)를 갖추고 대항력이 있으며, 배당신고를 하였으나 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등기부등본 상 '말소: 인수'로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정솔이

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-12

* 배당신고일자: 2023-12-05

* 대항력: 있음 (물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함'으로 명시되어 있어 인수 가능성이 높음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (양소연, 2021.02.25)

* 소유권이전 (김병호, 2021.04.08)

* 주택임차권 (정솔이, 259,000,000원, 인수)

* 압류 (은평세무서장, 말소기준권리)

* 가압류 (주택도시보증공사, 말소)

* 강제경매 (정솔이, 말소) - 본건

* 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,327,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택가입니다.

* 인근 시설: "화원중학교"가 가깝고, 지하철 5호선 '화곡역' 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통 및 생활 편의성은 양호합니다.

* 주변 시세 (최근 거래 사례):

* 2026년 7월 21일: 강서구 화곡동 366-36번지, 더원, 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 21,600만원 (다세대, 2019년 준공)

* 2026년 7월 16일: 강서구/양천구 화곡동 504-114번지, (504-114), 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 15,000만원 (다세대, 1986년 준공)

* 2026년 7월 2일: 화곡동 1014-11번지, 시원그린빌, 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 16,000만원 (다세대, 2002년 준공)

* 분석: 본건과 면적 및 준공 시기가 유사한 '더원' 건의 거래가격을 고려할 때, 평당 약 357.6만원 수준입니다. 이를 본건 면적(6.22평)에 적용 시, 본건의 시가는 약 22,200만원으로 추정됩니다. 감정가(246,000,000원)는 이 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 화원중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 주택가로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 내 시설:

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비: 위생설비, 급배수시설, 승강기, 공동현관 출입통제 설비

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층 (본건 5층)

* 세대수: 총 21세대 (2021년 2월 사용승인, 비교적 신축)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 을3 주택임차권 (정솔이, 보증금 259,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 물건명세서 상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 현장 조사 제약: 수차례 현장 조사 시 폐문부재 상태였기에, 내부 구조, 이용상황, 설비 등에 대한 정확한 정보는 외부 관찰 및 탐문, 관련 대장 등에 근거하므로, 현장 재확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함되어 있어 향후 건축, 증개축, 매각 등과 관련하여 제한이 발생할 수 있습니다. 특히 공항 관련 지구는 비행 소음 및 고도 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 13억원 이상으로 매우 높아, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 지하철 5호선 화곡역 역세권 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 감정가 또한 주변 시세보다 높게 책정된 점, 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 본건은 철저한 권리분석과 배당률 예측 없이는 접근이 매우 위험한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공).

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 우수한 교통 여건.

* 주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용 용이.

* (주의: 임차인 보증금 인수 부담이 없다면) 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

* 본건과 면적 및 준공 시기가 유사한 인근 건물(더원, 2019년 준공, 19.98㎡)의 최근 실거래가(2026년 7월, 21,600만원)를 기준으로 평당 시세를 산정하면 약 357.6만원/평입니다.

* 본건(6.22평)에 적용 시, 본건의 시세는 약 22,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 246,000,000원은 이러한 시장 시세보다 높게 책정되었습니다.

* 가장 큰 리스크 요인인 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 259,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

1.9. 2. 예상 입찰가

* 상기 시세 및 인수 보증금 리스크를 고려하여, 본건 자체의 적정 입찰가를 산정합니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여, 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원.

* 총 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 약 439,000,000원 ~ 459,000,000원.

* 주의: 상기 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액입니다. 임차인의 보증금 259,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더하여 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.