나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3133 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제2층 제206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신구로초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '구로역'(1호선), '신도림역'(1호선, 2호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 건물 내 제2층 제206호로서, 사용승인일: 2013.09.16 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택 원룸형)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 서울남부지방법원 2026타경3133 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제2층 제206호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정평가액: 113,000,000원

토지면적: 2.43㎡ (약 0.73평)

토지 지분: 2.4299㎡ (약 0.73평)

건물면적 (전용면적): 15.54㎡ (약 4.70평)

건물 지분: 15.54㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2013년 09월 16일

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 / 지상 18층 건물 내 제2층 제206호

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, '신구로초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

교통 상황:

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 '구로역'과 1호선 및 2호선 환승역인 '신도림역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상황:

건물 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 도로에 접해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2026타경3133)이며, 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 등기부채권 총액은 116,000,000원입니다.

임차인 현황 및 권리관계:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022년 07월 07일

확정일자: 2022년 06월 13일

배당신고일자: 2024년 07월 18일

대항력: 없음 (집합건물 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 확인됨)

* 임차인: 이승재

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자: 2025년 10월 15일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 금액이 미상이나 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

인수 보증금: 0원 (이는 아래 명시된 특별매각조건이 충족될 경우를 전제합니다.)

권리분석 요약:

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 용익권이나 담보권은 없는 것으로 보입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인(이승재)'의 존재, 그리고 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인"과 같은 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있습니다. 특히, "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별매각조건은 본건 경매의 핵심적인 고려사항입니다. 본 조건이 성립되지 않을 경우, 매수인이 임차인의 대항력 및 보증금반환채권을 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 도시형생활주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 신구로초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

주요 시설 및 접근성:

대중교통으로는 지하철 1호선 구로역과 1/2호선 신도림역을 이용할 수 있어 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다. 주변에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 있어 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

건축물 특징:

본 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택)으로 구성된 복합 건물이며, 본건은 해당 건물 내 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 구로역, 1/2호선 신도림역 이용 가능, 버스정류장 인접.

교육: 신구로초등학교 인접.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: '이승재' 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 등 상세 조건이 미상으로, 추후 보증금 반환 문제 또는 명도 협상 과정에서 추가적인 비용 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

매각 조건의 불확실성: "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 조항은 본건의 가장 큰 리스크입니다. 이 조건이 명확히 성립되지 않을 경우, 매수인은 SGI와 임차인의 권리관계에 복잡하게 얽힐 수 있으며, 예상치 못한 보증금 인수 또는 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 입찰 전 SGI 측과 상세 조율 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

작은 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분(2.43㎡)이 매우 작아, 토지 사용권 확보에 대한 잠재적 이슈는 적으나, 건물 전체의 가치에 미치는 영향은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 교통 요지에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 더불어, SGI의 대항력 포기 조건부 매각이라는 매우 복잡하고 불확실한 권리 관계를 포함하고 있습니다.

권리 분석상 직접적인 선순위 권리는 없어 보이나, 명시된 특별 매각조건으로 인해 매수인은 상당한 주의를 기울여야 합니다. 본건의 성공적인 취득을 위해서는 임차인과의 관계, SGI 측의 조건부 포기 조항 성립 가능성 및 관련 절차를 명확히 파악하고, 발생 가능한 모든 리스크를 완벽하게 해소한다는 전제 하에서만 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적의 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 시장 공략 용이.

구로역, 신도림역 등 역세권 인근으로 교통 편의성 우수.

주변 시세 대비 감정가 수준의 메리트 (리스크 해소 시).

복잡한 권리 관계가 명확히 해결될 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택(원룸형)'과는 용도 및 건물 형태가 다소 차이가 있습니다. 또한, 본건의 전용면적(15.54㎡)은 비교 대상 물건(21.75㎡ ~ 41.22㎡)보다 작습니다.

최근 매매된 다세대 주택의 전용면적당 가격은 약 94.5만원/㎡ ~ 137.9만원/㎡ 수준으로 분석되었습니다. 이를 본건 면적(15.54㎡)에 단순 적용할 경우 약 1억 4,700만원 ~ 2억 1,400만원까지 시세가 추정되나, 이는 본건의 용도 및 건물 특성을 직접 반영하지 못한 비교이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

가장 중요한 고려사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 SGI의 '대항력 포기 조건부 매각' 조항입니다. 이 조건이 충족되어 '인수 보증금 합계 0원'이 확정된다면, 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 이 조건이 불확실하거나 이행되지 않을 경우, 잠재적인 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 권리 관계의 명확한 확인 및 리스크 해소 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

현재 상황에서는 감정가(113,000,000원) 수준 또는 그 이하로 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

추천 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

상세 검토:

* 리스크가 완전히 해소되고 명확하게 인수되는 권리가 없다고 판단될 경우, 감정가 이상으로 상향 검토 가능.

* 리스크 해소에 대한 불확실성이 크다면, 감정가 이하로 더욱 보수적인 금액 산정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.