나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3046 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 980-21 강서아이파크 제7층 제701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지상15층 건 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 치장 석재 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

아파트로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 정방형 토지로서, 공동주택(아파트, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3046 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 980-21, 강서아이파크 제7층 제701호

* 신주소: 서울특별시 강서구 화곡로 296, 제7층 제701호 (강서아이파크)

* 용도: 아파트

* 감정가: 751,000,000원

* 토지면적: 14.74㎡ (약 4.46평)

* 건물면적: 82.09㎡ (약 24.83평)

* 전용면적: 82.09㎡ (약 24.83평)

* 분양면적: 제공된 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓게 표기되는 공용부분 포함 면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOO (말소기준권리 등기상으로는 한국스탠다드차타드은행)

2. 입지조건

* 2.1. 교통

* 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 2.2. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구청 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

* 건물은 철근콘크리트조, 지상 15층 건물 중 7층 제701호로, 외벽은 치장 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있음.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 현황

* 본 물건에는 다수의 근저당 및 가압류가 등기되었으나, 모두 말소 처리되었거나 말소 예정임.

* 말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행의 근저당(2015-04-24, 144,900,000원) 또는 임의경매개시결정(2026-01-08, 125,797,562원)으로 추정됨.

* 총 등기부채권액은 768,822,511원이나, 이들 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 3.2. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

* 임대관계는 미상으로, 현장 조사 시 해당 물건의 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 함.

* 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 명시되어 있음.

* 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(권리자, 존속기간, 범위 등)은 추가 확인이 필요한 사항임.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 안정적일 것으로 보임.

* 강서구청 등 공공기관 인근에 위치하여 행정 및 관련 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 상권은 아파트 단지 및 주택가를 중심으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 5.1. 편의시설

* 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

* 강서구청이 근거리에 있어 각종 행정 서비스 이용이 용이함.

* 5.2. 교육시설

* 주변에 다수의 교육시설이 분포할 가능성이 있으나, 구체적인 학교 및 학원 정보는 추가 확인이 필요함.

* 5.3. 주변 시설 및 환경

* 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되어 있어, 공항 관련 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 토지이용계획상 제한

* 본건은 공항 관련 보호지구, 최고 높이 제한 지역, 토지거래계약 허가 구역 등 다수의 도시계획적 제한을 받음.

* 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있음.

* 6.2. 임대 관계 미확인

* 임대관계가 미상이며, 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

* 현장 방문 및 명도 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 6.3. 미확인 권리 (지상권)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용 부재로 인한 불확실성이 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상 및 지상권 존재 가능성은 주의 깊게 확인해야 할 사항임.

* 공항 관련 구역 지정 등 토지이용계획상 제한 사항은 향후 활용 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 고려해야 함.

* 신중한 현장 조사와 권리관계 최종 확인을 통해 명도 및 권리 분석을 완료한다면, 주거용 또는 투자용으로 활용 가능한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 8.1. 입지적 이점

* 강서구청 등 행정기관 및 주요 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 8.2. 권리관계의 명확성

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 문제가 복잡하지 않을 가능성이 높음.

* 8.3. 잠재적 시세 차익

* 경매 물건 특성상 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 존재하며, 향후 가치 상승 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 751,000,000원임.

* 정확한 예상 입찰가는 최신 시장 동향, 유사 물건의 최근 거래가, 본건의 현장 상태, 명도 가능성, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 신중하게 접근해야 함.

* 일반적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 이는 단순 참고용임.

* 따라서 638,350,000원 ~ 713,450,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안하며, 실제 입찰 시에는 면밀한 사전 조사와 현장 답사를 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.