나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3023 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 799-4 마곡지웰타워 제8층 제813호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "마곡역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진 · 출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 "마곡역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상12층건 내 제8층 제813호로서, 외 벽: 복합판넬, 석재붙임 및 강화유리 마감 등 내 벽: 페인팅 마감 등 창 호: 페어글라스샤시 창호 마감임.

이용상태

업무시설(사무소)로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 천정형 에어컨설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(사무소) 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측, 동측 및 남측으로 노폭 약 50미터, 20미터 및 12미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

본 건은 토지대장(대지권 등록부)이 발급되지 아니함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2026타경3023 (1)

서울특별시 강서구 마곡동 799-4 마곡지웰타워 제8층 제813호

건물명: 마곡지웰타워

토지면적: 9.55㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.55㎡ (약 2.89평)

건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.1㎡ (약 13.34평)

총 층수: 지상 12층, 지하 5층

해당 층: 8층

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 01월 03일

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 도시개발구역, 유동화물건

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류, 중로2류, 중로3류, 과밀억제권역 등

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "마곡역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "마곡역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

도로 상태

본 건 북측, 동측 및 남측으로 노폭 약 50미터, 20미터 및 12미터 내외의 포장도로에 각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2019년 02월 20일자 우리은행 근저당 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (을1, 을2, 갑8, 갑12, 갑13 등)

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 안

보증금: 18,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업자등록)일자: 2023-12-16

확정일자: 2025-02-28

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

안 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

권리분석 요약

본 건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 및 권리 인수 관련 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 배후수요

마곡지구는 첨단 산업단지와 주거단지가 복합적으로 개발되어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 인근에 다수의 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

건물 용도 특성

건축물대장상 '업무시설(사무소)'로 등재되어 있으며, 제1, 2종 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도입니다.

교통 접근성

지하철 5호선 마곡역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 방문객의 접근성이 매우 뛰어납니다.

지역 개발 현황

마곡 도시개발사업 지구에 포함되어 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

마곡역 주변 상업시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 대규모 주거단지와의 연계성도 좋습니다.

주변 환경

주위 환경은 보통 수준으로, 주거 및 상업 기능이 조화롭게 이루어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한 사항

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>: 공항 운영 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>: 군사시설 보호 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 특정 용도 및 대상에 대해 허가가 필요할 수 있습니다. (본 건 용도와는 직접적 연관성 낮음)

공부와의 차이

본 건은 토지대장(대지권 등록부)이 발급되지 않았습니다. 실제 이용 및 등기부상 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

임대차 현황

전체 임대관계는 미상이나, 명시된 임차인 외 추가적인 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

기타

혐오시설로 분류될 만한 시설은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마곡지구 핵심 입지에 위치한 업무시설로, 지하철 5호선 마곡역 초역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 마곡지구 개발 호재와 풍부한 배후수요를 바탕으로 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 공항 및 군사시설 관련 법규 적용에 따른 잠재적 제약 사항은 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 호재: 첨단 산업단지 조성 및 풍부한 기업체 입주로 인한 지속적인 수요 증가.

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 마곡역과의 뛰어난 접근성으로 인한 높은 선호도.

* 권리 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득 및 명도 가능.

* 다용도 활용 가능성: 업무시설 및 근린생활시설 혼합 용도로 다양한 수익 창출 기대.

* 풍부한 임대 수요: 마곡지구 내 다수의 기업체 종사자 및 유동 인구.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 341,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 권리 인수 부담이 없고 입지 조건이 우수하여 투자 가치가 높습니다. 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 보았을 때, 감정가의 85%에서 90% 수준인 약 289,850,000원에서 306,900,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.