나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3155 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 676 태진아름아파트 제101동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 백석중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철9호선 등촌역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사 슬래브지붕 8층 건내 중 제2층 제206호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 모두 가장형의 토지로 등촌동 676 토지는 101동, 등촌동 677 토지는 102동,103동의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외로 포장도로 개설되어 본건까지 접근이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 676번지 기준: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3155 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 676 태진아름아파트 제101동 제2층 제206호

용도: 아파트

감정가: 1,040,000,000원

토지면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물면적: 121.22㎡ (약 36.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.1. 입지조건

최고의 입지:

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 백석중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 9호선 등촌역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내, 외로 포장도로가 개설되어 본건까지 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 14일 접수된 정재각의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑3) 이하의 권리들(갑1, 갑2)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 임대 내역은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설과 학교 등이 혼재된 주거지대의 상권에 해당합니다.

* 지하철 9호선 등촌역 인근에 위치하여 유동인구 및 외부 접근성이 양호하며, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 벽식조 경사 슬래브 지붕 8층 건물 내 제2층 제206호로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차시설: 아파트 단지 내 총 212대의 주차가 가능합니다.

* 교육 및 편의시설: 백석중학교가 북동측 인근에 위치해 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 특히, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 상세 내용이 확인되지 않아, 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 임차인 현황 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 태진아름아파트 101동 206호로, 지하철 9호선 등촌역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 10억 4천만원이며, 건물면적 121.22㎡ (약 36.67평)의 중대형 아파트입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되며 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 인수될 수 있는 지상권에 대한 상세 내용 부재 및 임대 내역 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 또한, 복잡한 토지 이용계획 및 제한사항에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역이 인접하여 교통이 매우 편리하며, 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거지역: 등촌동은 기존 주거 지역으로 수요층이 확보되어 있어 상대적으로 안정적인 투자가 가능합니다.

* 중대형 평수: 121.22㎡ (약 36.67평)의 넓은 면적으로 신혼부부 또는 자녀가 있는 가구 등 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 시세와 비교하여 감정가가 합리적인 수준인지 추가 분석이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적 아파트 시세 분석 결과, 84.81㎡ (약 25.65평)의 매매가가 85,000만원 (8.5억), 59.94㎡ (약 18.13평)의 매매가가 64,000만원~68,000만원 (6.4억~6.8억) 수준이었습니다. 본건 물건의 면적은 121.22㎡ (약 36.67평)으로, 이러한 면적 대비 가격 추이를 고려할 때 본건의 감정가 10억 4천만원보다 높은 가격대의 형성이 예상됩니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 100% 수준인 10억 4천만원부터 고려할 수 있으나, 최근 거래 사례 및 향후 부동산 시장 전망을 종합적으로 고려하여 10억 5천만원 ~ 11억 5천만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

혐오시설 정보:

제공된 자료 및 일반적인 정보 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.