나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13640 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 83-8 푸른풍경채 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 학교주변 아파트와 연립.다세대주택 등이 혼재된 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 자동차 진입 가능하고 남동측 인근에 버스정류장 및 남서측 원거리에 서울지하철 5호선 화곡역이 소재하므로 대중교통 상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘그리트 지붕 6층 건 중 제 6층 601호로서, 외벽:벽돌마감 내벽:우드 톤의 기능성 내벽 디자인 등 창호 :2중페어유리 알루미늄샷시

이용상태

현장조사일 현재 도시형 생활주택(방2,거실,화장실,주방,다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 본건의 남서측에 노폭 약 6미터 포장도로(우현로), 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로(화곡로)에 접하나, 현황은 우현로를 통해 통행하고 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

현장조사일 현재 본건의 북측에서 북서측으로 이어진 발코니 부분을 불법 증축한 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 북측에서 북서측으로 이어진 발코니 부분은 불법증축된 상태로서 건축물대장에도 '위반건축물'로 등재되어 있으니 입찰시 참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13640 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 83-8 푸른풍경채 제6층 제601호

건물 구조: 철근콘크리트조 6층 건물 중 6층 601호

용도: 다세대주택 / 도시형 생활주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 261,000,000원

토지 면적: 23.46㎡ (약 7.09평)

건물 면적: 31.63㎡ (약 9.57평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울우장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 학교 주변 아파트와 연립, 다세대주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 자동차 진입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 원거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하므로 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2019년 2월 27일 (김정현)

* 소유권 이전: 2019년 6월 20일 (김완태, 매매)

* 주택임차권 (을3): 2025년 6월 2일 접수, 권리자 손강호, 금액 250,000,000원 (말소: 인수)

* 가압류 (갑3): 2023년 9월 5일 접수, 권리자 주택도시보증공사, 금액 275,000,000원 (말소: 말소)

* 강제경매 (갑6): 2026년 1월 9일 접수, 권리자 손강호, 금액 250,000,000원 (말소: 말소)

등기부채권 총액: 525,000,000원 (참고용)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 손강호 (손OO)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 21일

* 확정일자: 2021년 3월 8일

* 배당신고일자: 2025년 6월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 경매는 임차인 손강호가 신청한 강제경매로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 소유권 이전, 가압류(갑3), 강제경매(갑6) 등입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 손강호의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건 건물(푸른풍경채)의 사용승인일은 2019년으로 비교적 신축에 속합니다. 2026년 7월 21일에 거래된 '더원' (2019년식, 전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례의 평당 가격은 약 3,580만원/평(216,000,000원 / 6.04평)입니다.

본건의 전용면적 31.63㎡(약 9.57평)에 이를 적용하면, 시세는 약 3억 4,198만원(31.63㎡ * 10,810,810원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

다른 비교 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.2. 주변 혐오시설 유무 확인

제공된 자료 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 그러나 낙찰을 고려하는 투자자는 반드시 현장 방문 및 관련 지자체 확인을 통해 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장, 유해 공장 등)의 존재 유무 및 영향을 철저히 조사해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 서울우장초등학교가 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 주변은 주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 상태 및 특징

* 건축 연도: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트조입니다.

* 이용 상태: 도시형 생활주택으로 방 2개, 거실, 화장실, 주방, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 특이사항: 건물 북측에서 북서측으로 이어진 발코니 부분이 불법으로 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 건축물대장상 북측~북서측 발코니 부분이 불법 증축되어 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령 등 행정 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 야기할 수 있으므로 반드시 확인 및 대처 방안을 마련해야 합니다.

6.2. 임차인 인수 보증금

임차인 손강호는 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 본 경매의 채권자가 임차인 본인이므로 보증금 회수가 우선될 가능성이 높지만, 낙찰가 수준에 따라 잔액 인수 리스크는 상존합니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상의 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)은 향후 건축물 높이 제한 등 개발에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31)은 외국인 투자 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이면서도, 북측-북서측 발코니의 위반건축물 등재 및 임차인 손강호의 대항력 있는 임차권(보증금 250,000,000원) 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 2.5억원의 보증금 인수 부담은 총 취득 비용에 상당한 영향을 미치므로, 인수 여부를 명확히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다. 경매 신청인이 임차인 자신이라는 점은 보증금 회수 가능성을 높이는 요인이지만, '인수' 표시는 투자자가 잔액 부담 가능성을 염두에 두어야 함을 의미합니다. 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 위반건축물 및 인수 보증금 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 임차인 경매 신청: 채권자(임차인)가 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로, 통상적으로 자신의 채권(보증금)이 전부 배당받을 수 있는 수준 이상의 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 위반건축물 및 임차인 인수 리스크를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

건물 면적: 31.63㎡ (약 9.57평)

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 주택은 평당 약 3,580만원 수준으로 거래되고 있습니다. 이를 본건 면적(9.57평)에 적용하면, 시장 가치는 약 3억 4,198만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 250,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성 및 위반건축물이라는 중대한 리스크를 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인을 최대한 반영하여 산정해야 합니다.

임차인이 경매를 신청한 점을 감안할 때, 임차인의 보증금(250,000,000원) 회수를 위한 경매가가 형성될 가능성이 높습니다. 만약 입찰가가 250,000,000원에 낙찰된다면, 임차인은 자신의 보증금을 배당받아 임차권이 소멸될 수 있습니다. 하지만 배당이 부족할 경우 인수 부담이 발생합니다.

리스크를 감안한 적정 입찰가는 다음과 같이 추정할 수 있습니다.

시장가치(341,980,000원)에서 잠재적 최대 인수 보증금(250,000,000원)을 차감한 금액을 기준으로 하되, 위반건축물 리스크로 인한 가치 하락분을 고려해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이로 제시하며, 이는 시장 상황 및 본인의 리스크 감수 수준에 따라 조정해야 합니다. 입찰 시에는 반드시 위반건축물에 대한 현황 조사와 임차인 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.