나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경783 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-4 네오파크빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 아파트 단지 등이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 제 반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역" 이 소재하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2008.12.22) 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임 (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북고남저의 완경사지대에 위치한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 발코니 부분에 제시외㉠(판넬조, 주택(내부미상), 약9.88㎡)이 소재함.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 보고서

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경783 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 157-4 네오파크빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 29.47㎡ (약 8.92평)

토지지분: 29.47㎡ (약 8.92평)

건물면적: 53.08㎡ (약 16.06평)

건물지분: 53.08㎡ (약 16.06평)

건물 제시외면적: 9.88㎡ (약 3.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 아파트 단지 등이 밀집한 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 북고남저의 완경사지에 위치한 정방형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 보호구역이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2012년 11월 14일 접수된 국민은행의 근저당 (을4) 108,000,000원입니다.

이후 소유권 이전 및 재산분할 등의 권리 변동이 있었으며, 2026년 1월 8일 접수된 국민은행의 임의경매개시결정 (갑8) 75,232,531원 (사건번호: 2025타경783)에 의해 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 141,532,240원입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부상 명시되지 않은 소유권 외 권리나 법정지상권 등이 존재할 수 있으나, 제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 정보가 명확하지 않으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 화곡동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2019년식, 전용면적 19.98㎡의 물건이 2026년 7월 21,600만원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,081,081원/㎡)

1986년식, 전용면적 37.44㎡의 물건이 2026년 7월 15,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 400,641원/㎡)

2002년식, 전용면적 37.56㎡의 물건이 2026년 7월 16,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 425,985원/㎡)

본건은 2008년식, 전용면적 53.08㎡의 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하며 면적 또한 비교 대상 물건들보다 넓습니다.

최근 거래된 면적당 단가(약 41만원/㎡)를 적용하여 단순 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 219,142,400원 (53.08㎡ * 413,000원/㎡)으로 추정됩니다.

감정가 240,000,000원은 이러한 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주거지대로서 안정적인 수요가 예상되며, 까치산역 등 역세권이라는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용 가능, 버스 노선 다수 운행.

* 교육: 신정초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 일반적인 주거지역 내 편의시설 이용 가능.

* 건물: 2008년 12월 22일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치. 내부 설비(위생, 난방, 급배수 등) 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 무단 증축 (제시외 건물): 발코니 부분에 판넬조 주택 약 9.88㎡가 제시외 건물로 존재합니다. 이는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되지 않았으나, 무단 증축으로 간주될 수 있으며 향후 행정 제재(이행강제금, 철거 명령 등) 부과 가능성이 있습니다. 이로 인해 재산권 행사나 향후 매매 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 명확히 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등은 향후 토지 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역 이용 등 교통이 편리하고 신정초등학교가 인접한 주거지입니다. 건물 연식(2008년) 대비 적절한 크기(53.08㎡)를 가지고 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 발코니에 부속된 약 9.88㎡의 제시외 건물입니다. 이는 무단 증축으로 간주되어 행정 제재 대상이 될 수 있으며, 명도 및 소유권 행사 시 상당한 주의가 필요합니다. 또한 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정의 불확실성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 예상되는 제재 및 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 강서구 소재 역세권(2, 5호선 까치산역) 아파트/다세대 주택.

* 신정초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 2008년 준공된 비교적 신축 건물.

* 53.08㎡ (약 16평)의 실용적인 전용 면적.

* 서울 부동산 시장의 장기적인 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 유사 물건들의 시세 분석 결과, 면적당 약 41만원/㎡ 수준으로, 본건의 시장 가치는 약 219,000,000원으로 추정됩니다.

제시외 건물의 존재 및 행정 제재 가능성, 불분명한 임대차 관계 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크를 감안한 적정 입찰가를 감정가의 85~90% 수준으로 설정하는 것이 합리적입니다.

추정 범위: 205,000,000원 ~ 225,000,000원

최종 권고 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.