나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3092 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-53 신안빌라 제1동 제2층 제201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트, 세멘벽돌조 스라브위기와,스레트즙,평스라브지붕 지하1층/지상3층건내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인트, 벽돌 외장 마감 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 연립주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측, 남서측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 공원(소공원)(저촉), 도로(접합), 사회복지시설(보육시설)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(신안빌라 주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각
공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3092 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-53 신안빌라 제1동 제2층 제201호

용도: 연립주택

감정가: 486,000,000원

토지면적: 87.13㎡ (약 26.36평)

토지지분: 39.2085㎡ (약 11.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.93㎡ (약 21.15평)

건물지분: 31.4685㎡ (약 9.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트, 세멘벽돌조 스라브위기와, 스레트즙, 평스라브지붕 지하1층/지상3층건 내 제2층 제201호로서, 외벽은 모르타르위 페인트, 벽돌 외장 마감 등이며, 창호는 새시조 등으로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 연립주택이며, 주거용 건물부지로 이용 중입니다.

1.3. 집합건물 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역은 1984년 12월 31일 이의덕, 1997년 9월 12일 김덕희, 2014년 11월 20일 김영실, 2023년 9월 19일 유근철외 2명(협의분할에 의한 상속) 순으로 등기되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 5월 21일 접수된 주식회사오케이대부문정의 근저당권(을7)입니다. 해당 경매개시결정 등기(갑11, 2026-01-14)는 말소될 예정입니다. 총 채권액은 360,000,000원입니다.

1.4. 물건명세서 참고사항

본건은 지분 경매 물건이며, 공유자 우선매수신고에 제한이 있습니다. 공유자 우선매수신청을 한 공유자는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 보증금 미납 시 차회기일부터는 우선권이 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측, 북서측, 남서측으로 소로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 21일 접수된 주식회사오케이대부문정의 근저당권(을7)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위 권리인 갑구10번 유근철 지분 전부 근저당권 및 갑구11번 유근철 지분 임의경매 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 확인된 채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (물건명세서 상 비고란에 '지상권개요:'로만 기재되어 있음)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근 마곡동 일대의 다세대 주택 매매 사례를 살펴보면,

* 2026년 5월 14일 거래된 청람아트빌(26.09㎡)은 16,830만원에 직거래되었습니다. (평당 약 645만원)

* 2026년 7월 10일 거래된 삼익마곡스테이(20.89㎡)는 9,900만원에 직거래되었습니다. (평당 약 474만원)

* 2026년 7월 3일 거래된 샘터마을(48.77㎡)은 34,700만원에 중개거래되었습니다. (평당 약 711만원)

본건의 건물면적은 69.93㎡(약 21.15평)이며, 감정가는 486,000,000원입니다. 이는 평당 약 2,298만원에 해당하며, 최근 거래된 다세대 주택의 평당 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 이는 지분 매각 및 재건축 구역 지정 등의 요인이 반영된 결과로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 마곡중학교가 위치하여 교육환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

본건은 공항과 인접한 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 별도 관리가 필요할 수 있습니다. 지분 매각으로 인해 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고 제한이 명시되어 있어, 공유자가 우선적으로 매수 신고를 할 경우 낙찰을 받지 못할 가능성이 있습니다.

6.3. 건축물 용도 및 현황

건축물대장상 연립주택으로 되어 있으나, 건물(1) 총괄표제부에는 연립주택 외 노유자시설(노인정), 공중변소, 상가 및 관리사무소 등 복합 용도가 포함되어 있습니다. 본건 전유부(201호)는 주거용으로 이용 중이나, 건물 내 다른 시설과의 관계를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 공원(소공원), 도로, 사회복지시설(보육시설), 소로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 다양한 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 신안빌라 지분 경매 물건입니다. 마곡중학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 특히, 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

하지만 본건은 토지 및 건물 지분 매각 물건이라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 실제 낙찰로 이어지지 않을 수도 있습니다. 건물 내 복합 용도 존재 및 공항 관련 제한 사항 등도 추가적으로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 인근의 재건축/정비구역 내 물건으로 장기적인 시세 상승 잠재력 보유

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 486,000,000원입니다. 최근 주변 다세대 주택 시세를 고려할 때, 본건의 건물면적(69.93㎡) 대비 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상, 다른 공유자와의 관계, 향후 재산권 행사상의 제약, 공유자 우선매수 신고 가능성 등의 불확실성을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치를 감안하되, 지분 매각의 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 결정하는 것을 권유합니다.

예상 입찰가: 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.