나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3095 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하는 다세대주택(구분건물, 벨라하우스 제4층 제403호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등으로 대중교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물내 제4층 제403호로서, 외벽: 석재 및 타일벽돌 붙임 마감 등. 내벽: 벽지, 타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 소재한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 포장된 세로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가 구역 (용도: 아파트 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3095 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제403호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

* 감정가: 207,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOO

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근

* 주변 환경: 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 내 제4층 제403호이며, 외벽은 석재 및 타일벽돌, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 토지: 완만한 경사지대에 소재한 3필지 일단의 세장형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (등기부 요약상 권리자: 황진하, 보증금 193,000,000원). 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 갑6, 우리금융캐피탈의 가압류 (2023.09.08. 접수). 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부상 주요 권리 현황:

* 을3: 2025-04-09 접수, 주택임차권 (권리자: 황진하, 금액: 193,000,000원). 이 권리는 인수 대상입니다.

* 갑11: 2026-01-09 접수, 강제경매 (채권자: 한국주택금융공사, 금액: 198,121,385원). 본 경매의 근거가 되는 권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황 (제공된 자료상):

* 한국주택금융공사: 보증금 193,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023-03-29, 확정일자 2023-01-18. 대항력 있음.

* 종합적인 인수 보증금: 193,000,000원 (을구 3번 주택임차권에 기한 보증금).

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 최근 실거래가 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 2026년 7월: 건축년도 2019년, 전용면적 19.98㎡, 4층 다세대주택 매매가 216,000,000원

* 2026년 7월: 건축년도 1986년, 전용면적 37.44㎡, 2층 다세대주택 매매가 150,000,000원

* 2026년 7월: 건축년도 2002년, 전용면적 37.56㎡, 3층 다세대주택 매매가 160,000,000원

* 시세 분석:

* 본건(2016년 건축, 26.25㎡, 4층)과 가장 유사한 최근 거래 사례는 2019년 건축, 19.98㎡, 4층 물건으로 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가 207,000,000원은 이와 유사한 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

* 건축 연도가 오래된 주택들의 경우 면적 대비 낮은 가격을 형성하고 있어, 본건(2016년 건축)의 가치가 상대적으로 높게 평가될 수 있습니다.

* 제공된 감정평가요약 요항표에 따르면, 본건의 대지 지분은 16.2㎡이며, 건물 전용면적은 26.25㎡입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "화원중학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 일반적으로 주거지역으로서의 특성을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 을구 3번 주택임차권(황진하/한국주택금융공사)의 보증금 193,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인과의 명도 협의: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 원활한 진행을 위해 임차인과의 협의가 필요합니다.

* 건축 연도: 2016년 건축으로 비교적 신축에 해당하나, 지속적인 건물 관리에 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(황진하/한국주택금융공사)의 보증금 193,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 감정가 207,000,000원은 최근 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 다만, 인수 보증금 193,000,000원이 감정가의 약 93%에 달하므로, 입찰가 결정 시 인수 보증금을 제외한 실질적인 취득 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 인수 보증금을 제외한 합리적인 가격으로 주택을 확보할 수 있다면, 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

* 지역적 가치: 강서구 화곡동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 건물 상태: 2016년 건축으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 193,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시, 총 지불해야 할 금액 (입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치보다 높지 않도록 신중해야 합니다.

* 최근 주변 다세대주택(2019년식, 19.98㎡, 4층) 실거래가: 216,000,000원 (2026년 7월).

* 본 건(26.25㎡, 2016년식, 4층)의 시장 가치를 대략 216,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정할 때, 인수 보증금 193,000,000원을 제외하고 지불할 수 있는 최대 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 최대 고려 가능한 입찰가 = 시장 가치 추정액 - 인수 보증금

* 예: 216,000,000원 (시장 가치) - 193,000,000원 (인수 보증금) = 23,000,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 25,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 이 범위 내에서 입찰 시, 총 지불 예상 금액은 213,000,000원 ~ 218,000,000원이 됩니다.

* 입찰 전, 임차인과의 보증금 반환 및 명도 협의 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.