나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3016 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제13층 제1308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철5호선 "신길역 3번출구" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 주상복합아파트, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "신길역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 공동주택 건물 내 제13층 제1308호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형))으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방으로서 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 남측으로 경인로114나길 및 경인로114길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3016 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제13층 제1308호 (신주소: 서울특별시 영등포구 경인로114길 62)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

건물면적: 15.08㎡ (약 4.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

집합건축물대장상 주된 용도: 단독주택 (내부 실사용은 도시형생활주택 원룸형)

1.1. 입지조건

* 위치: 지하철 5호선 신길역 3번 출구에서 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 아파트, 오피스텔, 주상복합아파트, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신길역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 북측, 서측, 남측으로 각각 경인로114나길 및 경인로114길과 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 14일에 접수된 강제경매개시결정(채권자: 김OO)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 김나인)

* 임대차보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2021년 3월 19일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 비고: 해당 임차인은 선순위 임차인으로서 대항력이 있으며, 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항에도 명시되어 있습니다.)

* 기타 권리: 갑5(압류), 갑6(압류), 갑7(가압류), 갑9(압류) 등은 말소기준권리보다 늦은 순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 총 채권액 (말소 대상): 476,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 근린생활시설 이용이 편리한 편입니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 신길역과 인접하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 이는 직장인 수요 및 임대 수익 창출에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 준공 연도: 2018년에 준공된 '여의도투웨니퍼스트'와 같은 유사 건물 사례가 존재하여 비교적 현대적인 시설을 갖춘 주거 환경으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 영등포구 내에 위치한 종합병원 및 다수의 병의원 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 기타 교육시설이 분포하고 있습니다. (단, 세부적인 사항은 교육환경보호구역 여부 등을 별도 확인해야 합니다.)

* 녹지 및 휴식시설: 인근 공원 및 녹지 공간에 대한 접근성은 상세 확인이 필요하나, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 본 건은 140,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 투입 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 작은 면적: 건물 면적이 15.08㎡ (약 4.56평)으로 원룸형임에도 불구하고 매우 작은 편입니다. 이는 향후 재임대 또는 매매 시 수요층이 제한될 수 있음을 의미합니다.

* 건축물대장상 용도 불일치: 집합건축물대장상 주된 용도가 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 관련 행정 절차나 민원 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제 사항에 묶여 있습니다. (정확한 내용은 토지이용계획확인원 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.)

* 유사 건물과의 면적 차이: 제공된 주변 시세 분석 자료(여의도투웨니퍼스트)의 면적(24.23㎡, 36.88㎡) 대비 본 물건의 면적(15.08㎡)이 현저히 작아, 시세 비교 시 면적 차이에 따른 가치 반영에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 개별난방 등 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 가장 중요한 특징이자 동시에 가장 큰 위험 요소는 140,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인의 권리를 매수인이 그대로 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정가와 동일한 금액이므로, 실제 총 투입 비용은 '입찰가 + 140,000,000원'이 됩니다.

주변 유사 건물(2018년 준공)의 최근 매매 사례(24.23㎡ 면적, 2025년 4월 287,000,000원 거래)를 기준으로 본 물건(15.08㎡)의 시장 가치를 약 178,000,000원으로 추정할 수 있습니다. 따라서, 매수인의 총 투입 비용이 이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다. 만약 이상적인 시장 가치로 매입하고자 한다면, 총 투입 비용이 178,000,000원을 넘지 않도록 입찰가는 약 38,000,000원 수준이어야 합니다. 그러나 실제 경매에서는 경쟁 상황을 고려해야 하므로, 감정가(140,000,000원) 및 강제경매 채권액(140,000,000원) 등을 감안한 현실적인 입찰 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신길역 접근성으로 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 현대적이고 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 수요를 공략하기에 적합한 면적입니다.

* (주의) 임차권 인수: 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 조건은 투자 수익률 및 총 투입 비용 산정에 결정적인 영향을 미치므로, 철저한 분석이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(24.23㎡)의 최근 매매가(287,000,000원)를 바탕으로 본 물건(15.08㎡)의 시장 가치를 약 178,000,000원으로 추정합니다.

매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금은 140,000,000원입니다.

따라서, 매수인이 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 178,000,000원)를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 이상적으로는 입찰가가 약 38,000,000원이어야 하지만, 이는 경쟁력을 갖추기 어려운 수준일 수 있습니다.

감정가(140,000,000원)와 강제경매 채권액(140,000,000원)을 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하되, 인수해야 할 보증금으로 인한 총 투입 비용이 과도하게 높아지지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 98,000,000원

(참고사항: 상기 예상 입찰가 98,000,000원으로 낙찰될 경우, 매수인이 부담해야 할 총 비용은 98,000,000원(입찰가) + 140,000,000원(인수 보증금) = 238,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치인 178,000,000원을 약 60,000,000원 초과하는 금액으로, 수익성 확보에 대한 면밀한 검토와 신중한 판단이 요구됩니다. 실제 경매에서의 경쟁 상황에 따라 입찰가는 달라질 수 있으며, 총 투입 비용을 반드시 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.