나이스옥션 법원경매 목포 2023타경3248 [2] 전라남도 영암군 군서면 월곡리 619-5 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2023타경3248 [2] 전라남도 영암군 군서면 월곡리 619-5 근린시설 경매

• 사건번호: 2023타경3248
• 주소: 전라남도 영암군 군서면 월곡리 619-5
• 용도: 근린시설

목포지원 경매5계 2023타경3248 | 소재지: 전라남도 영암군 군서면 월곡리 619-5 | 감정가: 309,992,300원 | 최저가: 111,102,000원 | 용도: 근린시설

1. 목포지원 2023타경3248 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2023타경3248 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOOOOOOO

1.1. 2. 물건 개요

소재지: 전라남도 영암군 군서면 월곡리 619-5

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 3. 감정 정보

감정가: 309,992,300원

1.1. 4. 토지 정보

총 토지면적: 11642.00㎡ (약 3521.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 감정 요항표:

일련번호(1): 부정형의 완경사지로서 자연림 상태이며, 맹지임. 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 제한이 있음.

일련번호(2)-(6): 부정형/사다리형의 완경사지이며, 일부는 사찰(월암사) 부속토지로 이용 중. 지적도상 맹지이나 현황도로가 개설되어 있음. 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 제한이 있음.

현황: 목록 2, 4는 공부상 ‘전’, 목록 5는 ‘임야’이나 현황은 ‘사찰(월암사)의 부속토지’로 이용 중.

1.1. 5. 건물 정보

총 건물면적: 15.21㎡ (약 4.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 감정 요항표:

일련번호(7)-기호(가): 일반목구조 기와지붕 단층 건물, 삼성각으로 이용 중.

1.1. 6. 매각 조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각

특별매각조건: 목록 2, 4는 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환). 군서면 사실조회회보서에 의하면 원상회복 없는 현 상태에서는 농지취득자격증명서 발급 불가.

제외 물건: 목록 2, 3, 5의 제시외 건물, 목록 2의 이동식 컨테이너 및 석불, 목록 5의 이동식 컨테이너.

포함 물건: 목록 2, 4, 5, 6 지상 소재 수목, 목록 4 지상 소재 관정.

2. 물건 입지 및 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 월곡리에 위치하며, 영암군서농공단지와 인접해 있습니다. 주변은 산간 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 일부는 사찰(월암사)의 부속 토지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

인근까지 소형 차량 접근이 가능하며, 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 토지 일련번호(1)은 맹지이며, 일련번호(2,3,6) 및 (4)는 지적도상 맹지이나 소폭의 현황도로가 개설되어 있어 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 일련번호(5) 또한 임야도상 맹지이나 북측 및 북동측으로 소폭의 현황도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호(1)은 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제를 받습니다.

일련번호(2)는 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역의 규제를 받습니다.

일련번호(3,4,6)은 생산관리지역, 가축사육제한구역의 규제를 받습니다.

일련번호(5)는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제를 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 주요 권리 사항

본건은 부동산 임의경매로, 법정지상권 성립 가능성이 있는 물건입니다. 채권자는 영OOOOOOOOO입니다.

3.2. 농지취득자격증명 관련 특이사항

목록 2, 4 토지는 공부상 '전'이나, 현 상태에서는 원상회복 없이는 농지취득자격증명서 발급이 어렵다는 군서면의 사실조회 회보가 있습니다. 이는 매각 허가 및 잔금 납부에 있어 중요한 제한사항이 될 수 있으며, 보증금 미반환으로 이어질 수 있는 조건입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

본건은 농공단지 인근의 자연림 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 현재 사찰(월암사)의 부속 토지로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 종교 시설 관련 활동이나 지역 주민을 위한 근린생활시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

4.2. 생활 환경

주변 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적인 편이나, 편의시설 및 기반 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 영암군서농공단지와 인접해 있어 일부 산업 활동의 영향을 받을 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 심각한 환경 오염 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농공단지 인근이므로 산업 활동으로 인한 소음이나 환경 변화 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

법정지상권: 토지 이용과 관련된 법정지상권의 성립 여부는 본건의 가치와 이용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

농지취득자격증명: 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급의 어려움은 물건 취득에 치명적인 장애가 될 수 있습니다. 현 상태에서의 발급 불가 통보는 상당한 리스크 요인입니다.

토지 이용 제한: 자연녹지, 농림지역, 준보전산지 등 복합적인 토지 이용 제한 사항이 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

5.2. 물리적 및 접근성 리스크

맹지: 일부 필지가 맹지이거나 현황도로에 의존해야 하는 상황은 토지 이용 및 개발 시 건축법 등 관련 법규 검토 시 추가적인 어려움을 야기할 수 있습니다.

5.3. 기타 고려사항

일부 매각 제외 및 포함 물건: 컨테이너, 석불, 수목, 관정 등의 포함 및 제외 조건이 혼재되어 있어, 현장 확인 및 계약 시 명확한 소유권 및 인수인계 확인이 필요합니다.

공부와 현황의 차이: 지목과 현황이 다른 점(전/임야 → 사찰 부속 토지)은 향후 토지 이용 및 관리에 있어 고려해야 할 부분입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 영암군서농공단지 인근의 자연 녹지 지역에 위치한 토지와 근린생활시설 용도의 물건입니다. 사찰 부속 토지로 이용 중이라는 현황이 있으나, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 발급의 어려움, 맹지라는 도로 상황 등 복합적인 법적, 행정적, 물리적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 제약 사항들을 해소하지 못할 경우, 물건의 취득 및 활용에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 만약 법정지상권 문제가 원만히 해결되고 농지취득자격증명 발급이 가능해진다면, 자연 녹지 지역의 토지로서 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발이나 특정 목적(예: 종교 시설 확장, 체험 농장 등)을 위한 부지 확보를 고려하는 투자자에게는 면밀한 검토 후 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 본 건은 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사(권리 분석, 현장 답사, 관련 기관 사실 조회 등)가 필수적으로 요구되는 물건입니다.

법원 정보

목포지원 경매5계