나이스옥션 법원경매 목포 2026타경11 [1] 전라남도 목포시 산정동 1040-638 201동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 목포시 산정동 목포고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 (사용승인일: 2017.7.5) 외 벽: 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

연립주택

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지, 연립주택 부지

인접 도로상태등

동측 세로(가)를 통하여 차량 등 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

22.5평형 연립주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 개요

* 사건번호: 목포지원 2026타경11 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 산정동 1040-638 201동 4층401호

* 용도: 연립주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 기본 현황

* 건물 사용승인일: 2017년 7월 5일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층

* 채권자: 목OOO (목포농업협동조합으로 추정)

2.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 56.07㎡ (약 16.96평)

* 건물면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

1.1. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주위환경

* 전라남도 목포시 산정동 목포고등학교 남서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 다세대주택, 단독주택 등 주거시설이 혼재하는 지역임.

* 토지의 형상은 사다리형으로 평탄하며, 연립주택 부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

* 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역임.

* 동측 세로(가)를 통하여 차량 출입이 가능함.

2.3. 토지 이용계획

* 제1종일반주거지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

2.

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 최성룡

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

2.2. 등기부 요약

* 건물 등기부상 소유권보존(2017-07-17, 주식회사정우주택개발) 후 소유권이전(2017-11-06, 이용진)되었음.

* 근저당권(목포농업협동조합, 117,600,000원, 2017-11-06)이 말소기준권리이며, 이후 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나 모두 말소 예정임.

* 말소 예정 권리: 근저당권, 가압류, 압류 등

* 등기부채권 총액: 515,963,850원

2.3. 인수되는 권리

* 현 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보임.

* 물건명세서 작성일(2026-06-02) 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

2.

2.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

* 제공된 최근 매매 정보들은 주로 1992년~2002년에 건축된 다세대주택으로, 본건(2017년식 연립주택)과는 건축 연식에서 큰 차이가 있음.

* 비교 대상 물건별 면적 및 거래 금액은 다음과 같음.

* 51.17㎡, 1992년식, 2025년 4월 15일 거래: 2,900만원 (약 56.75만원/㎡)

* 59.32㎡, 1995년식, 2025년 4월 1일 거래: 3,200만원 (약 53.95만원/㎡)

* 74.18㎡, 2002년식, 2025년 4월 10일 거래: 3,350만원 (약 45.16만원/㎡)

2.2. 시세 종합 분석

* 제공된 주변 시세 정보는 본건의 건축 연식(2017년)보다 상당히 오래된 주택들의 거래 사례임.

* 또한, 제공된 거래 금액(2,900만원~3,350만원)은 본건의 감정가(136,000,000원)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준임.

* 이는 비교 대상 주택들의 노후화, 건물의 상태, 또는 유사하지 않은 기타 요인으로 인한 것으로 판단됨.

* 본건은 2017년식 신축에 가까운 연립주택으로, 구축 다세대주택과 직접적인 가격 비교는 어렵지만, 산정동 일대의 주거용 부동산 가치를 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있음.

* 본건의 감정가(136,000,000원)는 58.97㎡ 면적 대비 약 230.6만원/㎡ 수준으로, 비교 대상 주택의 제곱미터당 가격보다 월등히 높은 수준임. 이는 본건의 신축 연식과 가치를 반영한 것으로 보이며, 감정가가 현재 시세를 더 잘 반영하고 있을 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

2.

2.1. 편의시설

* 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

2.2. 교육시설

* 목포고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호함.

* 주변의 다른 학교들에 대한 정보는 추가 조사가 필요함.

2.3. 주거환경

* 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있을 것으로 보임.

* 별도의 혐오시설이나 소음, 악취 등을 유발하는 시설은 현재 파악되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

2.

2.1. 권리관계 리스크

* 등기부채권 총액이 5억 원을 초과하여 채권자 수가 많고 채무 규모가 큼.

* 이는 경매 절차 진행 시 변동성이 있을 수 있으며, 유찰 가능성 또는 채권자 간 이해관계에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 낙찰 후 잔금 납부 시 말소되지 않는 권리가 있는지 최종 확인 필요.

2.2. 물건 상태 리스크

* 건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 해당하나, 실제 내부 상태 및 관리 상태는 현장 답사를 통해 정확히 파악해야 함.

* 5년 이상 경과된 건물의 경우, 하자 보수나 리모델링 필요 여부를 검토해야 함.

2.3. 주변 환경 리스크

* 주변이 주택 밀집 지역이므로, 소음, 주차 문제 등 주거 환경과 관련된 잠재적 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 최근 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 장기적인 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 고려할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 전라남도 목포시 산정동에 위치한 2017년식 연립주택으로, 감정가는 136,000,000원입니다. 건물 노후도가 낮고 기본적인 주거 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계 분석상 인수되는 부담은 없으나, 채무 총액이 높아 경매 진행 과정에서의 변동성을 고려해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 제공된 비교 대상 매매 사례들이 본건보다 건축 연식이 오래되고 거래가액이 현저히 낮아 직접적인 비교에 한계가 있으며, 본건의 감정가는 신축 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축급(2017년식) 연립주택으로, 노후 주택 대비 상품성이 우수함.

* 목포고등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

* 임차인이 존재하나 대항력 및 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 부분이 없음.

* 다수의 권리 관계가 정리되어 낙찰 시 권리 관계가 깨끗한 물건을 취득할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 136,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

최근 거래된 주변 다세대주택들의 가격이 매우 낮게 형성되어 있고 건축 연식도 오래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가가 실제 가치를 더 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 총 채무액이 상당하고 경매 시장 상황을 고려하여, 감정가 대비 80~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 108,800,000원 ~ 115,600,000원

* 권장 입찰가: 약 115,000,000원

본 권장 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 조사, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.