나이스옥션 법원경매 전주 2026타경14 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 175-44 현대3차아파트 302동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 "오송중학교" 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 14층중 1층 104호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형평지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 남측으로 사근1길, 동측으로 동부대로, 서측으로 솔내로와 접하며 북측으로 폭 약10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오송중학교(예정)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오송초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률> 일련번호 2 : 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오송초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오송중학교(예정))<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 3 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2014-01-03)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (오송중학교(예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오송초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오송중학교(예정))<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 4 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 5 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2026타경14 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 상세

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 175-44 현대3차아파트 302동 1층104호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 14층 중 1층 104호

준공 연월: 1998년 10월 (사용승인일 1998-10-26 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 70.16㎡ (약 21.22평)

건물 면적 (전용 면적): 134.70㎡ (약 40.74평)

토지 지분: 70.16㎡ (약 21.22평)

건물 지분: 134.7㎡ (약 40.74평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 389,000,000원

등기부채권 총액: 389,980,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 "오송중학교" 북측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

본건 단지는 재개발 및 리모델링 사업 관심 지역에 속하며, 기존 상권과 신생 상권을 도보로 이용 가능한 더블 상권에 위치합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

단지 인근 송천주공아파트 정류장을 통해 다수의 버스 노선(103-2, 104, 108, 354, 554, 752, 970, 3002 등) 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 접도 현황

본건 아파트 단지는 남측으로 사근1길, 동측으로 동부대로, 서측으로 솔내로와 접하며, 북측으로는 폭 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역(오송중학교(예정), 오송초등학교, 신동초등학교) 및 절대보호구역(오송중학교(예정), 신동초등학교)으로 지정된 구역이 포함되어 있습니다.

일부 토지는 소로1류, 중로1류, 중로2류에 저촉되거나 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당(양우신용협동조합, 2014-07-15 접수)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 389,980,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 포함)

임차인: 배

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2011-04-01

확정일자: 2026-04-13

배당신고일자: 2026-04-14

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자(2011-04-01)가 말소기준권리(2014-07-15)보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 양우신용협동조합 근저당 (2014-07-15)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당 (양우신용협동조합, 2014-07-15)

* 가압류 (신용보증기금, 2023-07-25)

* 압류 (익산세무서장, 2023-08-02)

* 근저당 (김윤모, 2024-03-12)

* 가압류 (전북신용보증재단, 2024-12-30)

* 임의경매개시결정 (양우신용협동조합, 2026-01-14)

3.4. 인수 가능한 권리 분석

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, 임차인 배 은 대항력이 있으므로, 보증금 2천만원이 경매 절차에서 전부 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 법원 배당 결과에 따라 최종 확정되므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석 (주거지 특성으로 해석)

4.1. 지역 내 입지

본 건은 전주시 덕진구 송천동 일대에 위치한 현대3차 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주변은 유사한 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

본 단지는 재개발 관심 지역에 속하며, 기존 상권과 신생 상권을 모두 도보로 이용 가능한 더블 상권에 해당합니다.

4.2. 근린 생활 시설

인근에 근린생활시설, 마트(노브랜드, 롯데맥스 송천점 등), 편의점(CU, 이마트24 등), 영화관, 프랜차이즈 매장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 전주신동초등학교 (약 200m)

* 전주오송초등학교 (약 281m)

* 오송중학교 (예정)

* 전주에코시티 에듀센터 및 구 학원가 (도보 10분 거리)

5.2. 편의 시설

* 단지 내 상가 (세탁소, 편의점 등)

* 인근 근린생활시설, 마트, 편의점, 프랜차이즈 매장 등

* 전주시립송천도서관 (아파트 뒤편)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 위험

임차인 배 은 대항력을 가지고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 선순위입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 경매 낙찰 후 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 따라서 입찰 전 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 연식 및 유지보수

본 아파트의 사용승인일은 1998년 10월 26일로, 29년차 아파트입니다. 향후 수리 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등으로 지정되어 있습니다. (단, 일반 아파트 거주 목적에는 큰 영향 없음)

6.4. 주변 환경

검색 결과, 본건 주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 폐기물 수거 지연으로 인한 불편 사례가 있었으나, 이는 일시적인 문제로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 송천동 소재의 아파트로서, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 거주 환경이 양호합니다. 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 건물 연식은 있으나, 지역 내 재개발 및 리모델링 사업 관심도가 높아 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전주 송천동 지역 내 편리한 생활 인프라 및 교통망 확보

* 도보 이용 가능한 다양한 상권 및 교육 시설

* 말소 예정 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확 (임차인 제외)

* 재개발 및 리모델링 사업 관심 지역으로 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 원칙

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

9.2. 주요 고려 사항

* 감정가 389,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 유사 물건 실거래가를 참고해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성에 대한 위험 프리미엄을 반영해야 합니다. 만약 보증금 인수 시, 해당 금액만큼 입찰가를 낮춰야 합니다.

* 건물의 연식(약 29년차)을 감안한 적정 감가율을 적용할 필요가 있습니다.

* 향후 예상되는 명도 소요 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

* 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 상기 고려 사항을 바탕으로 개별적인 시장 조사 및 법률 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.