나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경59 [1] 부산광역시 사하구 신평동 206-1 신평럭키무지개타운 2동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 "신평초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "신평럭키무지개타운" 제2동 제15층 제1503호와 제4동 제604호로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 자연녹지(임야), 남측 인근의 공장지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도1호선 "동매역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 15층 건물 내 기호(1)의 2동 15층 1503호(통칭54평형, 전용:47.43평), 기호(2)의 4동 6층 604호(통칭22평, 전용:16.83평형)로서, * 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. * 내벽 : 벽지도배 등 마감. * 창호 : 샷시창호 등의 구조.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기 시설, 공동현관문기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지대를 등고 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있고 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1(206-1): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2024-08-28), 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경), 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경보호에 관한 법률>. *기호2(206-5): 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2024-08-28), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경보호에 관한 법률>. 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 신평동에 소재한 신평럭키무지개타운 아파트입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경59 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 신평동 206-1 신평럭키무지개타운 2동 15층 1503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 229,000,000원

* 토지면적: 66.19㎡ (약 20.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 156.80㎡ (약 47.40평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 "신평초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 자연녹지(임야) 및 남측 인근의 공장지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 1호선 "동매역"이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1 (206-1): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13 변경), 상대보호구역.

* 기호2 (206-5): 제2종일반주거지역, 상대보호구역.

1.1. 1. 주변 환경 분석

* 본건 남측 인근에 공장지대가 형성되어 있어, 지역 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다. 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 공장지대의 전반적인 영향은 고려해야 합니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

* 건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 15층 건물 중 2동 15층 1503호입니다. 통칭 54평형 아파트이며, 전용면적은 약 47.43평으로 기재되어 있습니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지도배 등 마감

* 창호: 샷시창호

* 건물 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 화재경보 및 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 개별난방, 주차장 등 기본적인 설비가 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 남하향 경사지대를 등고 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 아파트 정보: 신평럭키무지개타운 아파트 (사용승인일: 1990년 7월 25일), 총 4개 동, 505세대 규모입니다. 최고층은 15층입니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 (2025년 2월 5일 접수) 근저당권 (주식회사엘엠케이자산관리대부, 금182,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 210,340,250원 (말소기준권리 이하 모든 권리 포함)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 신평초등학교 등이 인접해 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 동매역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 신평초등학교가 바로 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공장지대 인접: 남측 공장지대 인접으로 인한 환경적 영향 (소음, 분진 등) 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1990년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 측면에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 변경: 기호1 토지가 제2종일반주거지역에서 제2종전용주거지역으로 변경된 이력(2025-08-13)이 있어, 향후 지역 내 개발이나 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 신평동의 신평럭키무지개타운 내 아파트로, 동매역 역세권 및 신평초등학교 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지가 형성되어 있고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸이 예상되므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 남측 공장지대 인접으로 인한 환경적 요인과 건물 연식에 따른 노후화, 그리고 토지이용계획 변경 이력은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 동매역 역세권 단지

* 신평초등학교 인접으로 인한 뛰어난 교육 환경

* 안정적인 아파트 단지 내 위치

* 부동산 임의경매로 권리 관계 명확

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 229,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 규모의 세대(약 58.62㎡ ~ 84.95㎡ 공급면적 기준)가 2026년 2월 ~ 5월 사이에 90,000,000원에서 157,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건은 공급면적 156.80㎡ (약 47.4평)으로, 제공된 매매 사례보다 공급면적이 큰 편입니다.

* 최근 매매 사례의 공급면적당 가격을 단순 적용 시, 본건의 시장 가격은 약 290,000,000원 ~ 304,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가(229,000,000원)보다 높은 시세입니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 입찰 시 감정가 이상으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 안정적인 수익률과 향후 가치 상승 가능성을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 230,000,000원 ~ 252,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 공장지대 영향 정도, 공실 가능성 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.