나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10029 [1] 경상남도 진주시 주약동 156-1 현대성우트리팰리스 4층비401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 주약동에 소재하는 "현대성우트리팰리스" 4층 비401호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상15층건 중, 4층 비401호로서, ┌ 외 벽 : 모르타르위 페인팅 및 외장석재 마감, ├ 내 벽 : 벽지 및 타일 마감, └ 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생 급·배수설비, 난방설비, 화재관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, "아파트 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(일반) , 시가지경관지구(중심) , 중로2류(폭15m~20m)(2023-05-18)(접합), 가축 사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-0 4-20)(경상대학교병원옥상헬기장)<공항시설법>,상대보호구역(2021-09-28)(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환 경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상임. └기 타 : ----

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

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* 사건번호: 진주지원 2026타경10029 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경상남도 진주시 주약동 156-1 현대성우트리팰리스 4층비401호

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 면적

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* 토지면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

* 건물면적: 134.53㎡ (약 40.69평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가액

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* 감정가: 318,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 주변환경

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* 경상남도 진주시 주약동 소재 "현대성우트리팰리스" 4층 비401호에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

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* 단지 내 차량 통행이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 서측 및 북서측으로 2차선 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

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* 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(중심)에 속해 있습니다.

* 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축 사육제한구역(모든 축종 제한), 장애물 제한표면구역(경상대학교병원 옥상 헬기장), 상대 보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)에 해당됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권보존: 성우종합건설주식회사 (2006-09-21)

* 소유권이전: 정미경 (2006-10-04, 매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 노산새마을금고 (2024-06-24, 265,200,000원)

* 가압류: 임연홍 (2024-11-06, 86,613,000원)

* 압류: 창원세무서장 (2025-05-23)

* 가압류: 엠지캐피탈 (2025-07-22, 121,097,282원)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2025-09-15, 16,396,666원)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2025-10-22, 5,050,693원)

* 강제경매: 주식회사 씨티에이엠 (2026-01-14)

* 임의경매: 노산새마을금고 (2026-01-22)

* 등기부채권 총액: 494,357,641원

3.2. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

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* 말소기준권리인 노산새마을금고의 근저당권(2024-06-24 접수)보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차 진행 시 해당 권리 및 이후 접수된 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주위환경

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* 본 물건이 위치한 현대성우트리팰리스는 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

* 단지 주변으로 아파트 단지들과 함께 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인접도로

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* 본 물건이 속한 현대성우트리팰리스는 서측 및 북서측으로 2차선 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 정보

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* 아파트명: 현대성우트리팰리스

* 사용승인일: 2006년 8월 22일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 4층, 지상 15층 건물 중 4층 비401호

* 내부 설비: 승강기, 소화전, 위생 급·배수, 난방, 화재관련 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차: 지하 주차장 6대 (제공된 JSON 정보에 따르면 총 236대의 실내 자동 주차 공간과 84대의 실내 기계식 주차 공간이 있습니다. 전기차 충전기는 지하에 5대 설치되어 있습니다.)

5.2. 편의시설

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* 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

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* 인근에 경상국립대학교 칠암캠퍼스가 위치하여 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계

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* 본 건은 중복 사건으로, 경매 절차가 복잡하거나 변동될 가능성이 있습니다.

* 등기부상 채권 총액이 4.9억 원을 상회하여, 낙찰 후 잔금 납부 등의 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 특이사항

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* 임대관계가 미상으로, 내부 상태나 점유 관계에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

* 낙찰받더라도 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

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* 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 진주시 주약동의 현대성우트리팰리스에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 비교적 최근까지 활발한 매매가 이루어진 점은 긍정적으로 평가할 수 있으나, 다수의 채권 및 중복 사건이라는 점은 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

* 감정가는 318,000,000원이며, 최근 매매 사례들을 고려할 때 시세 대비 적절한 감정가로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 최근 매매가 꾸준히 발생하고 있으며, 특히 2026년 4월에는 134.53㎡ 면적이 30,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 단지 주변으로 아파트 단지와 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 진주대로변에 위치하여 교통이 편리하며, 다양한 지역으로의 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 318,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 106.07㎡ (약 32.08평) 기준: 28,300만원 (2025년 11월), 28,400만원 (2026년 1월)

* 134.53㎡ (약 40.69평) 기준: 30,000만원 (2026년 4월)

* 본 물건의 건물 면적은 134.53㎡로, 가장 최근 거래된 30,000만원 실거래가가 유사합니다.

* 부동산 강제경매이며, 임차인 인수 보증금이 0원이므로 권리관계상 낙찰 후 부담은 없습니다.

* 최근 거래가인 30,000만원을 기준으로, 경매 물건의 특성 및 시장 상황, 잠재적 리스크(중복사건, 임대관계 미상 등)를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 최근 실거래가 수준에서 약간의 가산 또는 감산을 통해 결정할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가를 위해서는 29,000만원 ~ 31,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다. 이는 분석가의 주관적인 판단이며, 실제 입찰 시에는 더 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.